【大灣區】盼升值變港樓首期 90後珠海100萬上車夢

21/06/2018

  本港樓價屢屢破頂,年輕人的「上車」夢早已遙不可及,那該何去何從?有九十後決定北上「上車」,第一步參加睇樓團,首站到珠海。珠海距離香港個多小時船程,在粵港澳大灣區規劃綱要快將出台,以及港珠澳大橋即將通車的雙重效應下,該地樓價相對深圳樓仍處「低水」,近年成為港人投資熱點,帶港人北上睇樓的珠海團熱爆。記者以巿民身份跟團,貼地了解當地樓巿,實地視察熱門樓盤。

 

  睇樓團「力谷」不限購的商用公寓,公寓面積小,入場費低。不少樓盤更保證「返租」,買入後即時有租收,博樓價升同時有租收,「兩邊等收錢」令不少港人投資客心動。但機中有「伏」,內地樓巿專家、珠海橫琴奧迪國際置業執行董事李海文揭開「返租」的「伏位」,對於不熟悉內地法規的港人,投資「伏位」又豈止一個!

 

個案篇:港901後盼珠海上車 變港樓首期

 

  睇樓團普遍在網上買賣樓宇的平台招客,現時以珠海及中山團最多,每逢周六日出發。珠海團坐高速船來往香港連午飯,團費由98元到180港元,平過一張單程船票;中山團更抵,羅湖往返車程連午飯由38元至68港元不等,有的甚至是零團費。部分睇樓團有發展商補貼,故此中介公司可以「蝕本」出團,有成交的話,中介當然有佣金。參加者出發前最好問清楚看哪幾個樓盤,有團友試過長途跋涉只帶看一個樓盤。 

 

  有帶團經紀表示,現時每團一般有10多人參加,最多達50人。搞睇樓團不少是本地小型地產公司。但行內競爭將愈來愈大,隨著香港樓價高成交趨淡,地產經紀搵食難,部分人轉賣大陸樓。買樓的要北上找出路,賣樓的也如是。

 

去內地睇樓,看示範單位前奏,例必在大廳看樓盤周邊規劃。

 

  6月的一個周六,在中環返工、從事金融業的阿曾(化名)不用上班,他一早到上環港外綫碼頭集合,不是為去澳門食葡撻,而是去珠海睇樓。九十後的他第一次參加北上睇樓團,還未在香港買樓,阿曾儲了幾十萬元,決定把「上車夢」暫時北移,「在香港真的買不起樓,於是我有個想法,在大陸買層樓升值,可以套舊錢返香港畀首期。」直言返內地「上車」是無奈的選擇,「但暫時無其他辦法!」

 

  阿曾首站選擇去珠海睇樓,理由簡單:去海外太遠;大灣區內的惠州、江門太陌生;深圳樓已經買不起;從價位與位置上考慮,把目標定在澳門旁邊的珠海,由香港坐船過去不過一小時多,也能接受,將來還有港珠澳大橋。他坦言內地經驗僅限於去深圳吃飯逛街,珠海是人生路不熟,報睇樓團跟大隊最方便,這亦是不少港人實地了解內地樓市第一步。

 

珠海拱北關口旁邊是高鐵站,從珠海去廣州南的車程約一小時。

 

  當天行程緊湊,阿曾看了多個樓盤後,令他驚訝內地樓也「劏房化」。睇樓團也只帶看港入可買的商用公寓,幾乎全是開放式間隔,「比我想像中細,即使說面積400、500平方呎,我覺得完全沒有這麼大,實用率很低。」部分在橫琴及保稅區的樓盤,被指值博率高,阿曾坦言不敢買,他認為樓盤周邊荒蕪,待發展好再聚人流,不知要待多少年。更令他卻步的是價錢,仍在開發區的樓盤,面積小,入場費也近百萬元人民幣,「我心目中價位是60萬元人民幣左右,但珠海(樓價)升得好快,我現時的選擇,看來剩得中山。」看過珠海樓,阿曾承認開始有點「心急」,希望樓價未升過自己預算前盡快「上車」,「我會積極返大陸睇樓,已經計劃每兩周上去睇樓一次,但未必跟團,會自己去睇,始終沒有Sales(地產經紀)喺身邊不斷說話會舒服點,可以自己思考下。」

 

港珠澳大橋效應下,吸引港人到珠海投資。

有傳6月底港珠澳大橋便通車,珠海情人路可眺望港珠澳大橋的位置,成為著名景點。

 

睇樓團卧虎藏龍 

 

  記者以市民身份分別參加了珠海及中山睇樓團,實地了解兩地樓市。每團十多個港人團友,以中年人居多,有幾個是識途老馬,睇樓足跡遍及大江南北,對內地樓市熟悉宛如專家。團中有位中年女士手持中山物業,她指除鍾意睇樓外,更不願錯過任何一個新盤,「我上次睇過兩個盤,今次有另外一個未睇過嘛。」她專程花一日時間就是為看那個新盤,還約記者下次一起去江門睇樓,「江門樓水位低,升值空間才大,我已經嫌珠海樓貴。」

 

  睇樓團清一色睇商用公寓,因為在限購政策下,港人不可買住宅,只可買商用樓,其中公寓面積小,價碼相對細,特別受港人歡迎,而且港人買公寓可做五成按揭。自從中央定調住宅「是用來住,不是用來炒」後,炒樓資金遂轉向不限購的公寓,有求有供,發展商亦順勢大量推出一手公寓。有業內人士指,去年 一手公寓供應大增,用內地語形容是「井噴式」爆發。

 

產權續期未明確

 

  公寓的產權年期一般只有40年,比住宅短30年。產權年期是指土地使用年期,由於土地屬國家擁有,把土地租讓出來起樓,因此有使用期限。有發展商「買入」地皮後到賣樓用了幾年時間,到入伙時產權年期剩下30幾年。有團友擔心︰「期滿後會點?會唔會要俾好多錢才續到約?」經紀大派定心丸,表示深圳有住宅期滿後補了萬多元便自動續約,更「抵死」的反問︰「你投資會不會揸層樓三十、四十年呀?」記者查過,實情是未有定案,4月時內地有報道,在相關法律未出台前,會以自動續期、不收費及正常交易三項原則過度,相關法律何時出台則未有公布。

 

公寓住宅大不同

 

  內地樓大致分為住宅及商用,商用樓再細分為公寓、商舖及寫字樓。但有部分住宅起名做XX公寓,睇樓前就要搞清楚,因為在限購政策下,港人只可買商用樓。很多商用公寓自稱商住公寓、商住兩用房、酒店式公寓或公館,按內地法規,商用公寓不可做住宅,但有人在辦公室設床舖休息走灰色地帶。部分公寓的示範單位(內地稱樣辦房)更布置成家居。去年上海政府落令嚴管商用公寓不可居住,觸發逾千名買家抗議,當中不少人受迫於高樓價,轉買商用公寓「上車」。

 

珠海九洲港附近的向海豪宅,可遠眺港珠澳大橋。

 

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