【港樓演義之藥石亂投】「非常時期」顯政治決心?房策新猷待檢驗

12/07/2018

  香港「有地」還是「缺地」,如同「to be, or not to be」,讓兩屆均以房屋問題為「重中之重」的港府無解。「全力覓地」幾無功而返的梁振英,於任內最後一份《施政報告》提出將郊野公園「可加可減」邊陲地發展起樓,引來環保團體不滿;林鄭月娥2017年一上任後翌月,即宣布成立土地供應專責小組,並於今年4月開啟「土地大辯論」,但就被指只是場「大龍鳳」,因其諮詢期未完,就明言撐填海。

 

  面對連續8年穩居全球樓價最難負擔城市、市民供樓負擔比率逼近60%的18年高位、公屋輪候時間突破5年新高……扭盡六壬均無法壓低樓價、大增供應的港府,如何在香港加息靴子落地前盡快拆彈,挑戰重重。 

 

從近日林鄭無視「架空專責小組」的指摘,公開撐填海來看,或顯示林鄭為顯覓地決心,不惜「非常時期採用非常手段」(資料圖片)

 

慈母+父幹 逆周期措施徒有其表

 

  美聯儲自2015年底啟動加息周期,財政司、金管局有關「衡量風險,量力而為」的置業溫馨提示一講就是兩年多。但香港樓價高處未算高,自林鄭上任以來,整體私樓樓價續升近一成。一邊是發展商信心滿滿,長沙灣、啟德連誕兩地王,折合每呎樓面地價分別高達1.75萬元、1.78萬元;新世界西營盤單幢樓「瑧蓺」,227呎開放式單位「堅離地」至1003.4萬元。

 

  另一邊是「慈母」、「父幹」層出不窮,令金管局八輪按揭逆周期措施徒有其表。去年12月,一名25歲青年動用近1100萬元買入沙田第一城樓王,由其任職清潔的母親支付一半首期550萬元,成為全城熱話。

 

辣稅勁升 內地客豪付近億BSD

 

  稅務局數據亦顯示,3D連環辣招捉錯用神。剛剛過去的6月,SSD(額外印花稅)、BSD(買家印花稅)及DSD(雙倍印花稅)共錄4305宗成交,宗數與5月的4225宗相若,但金額按月勁升63%至56.347億元。

 

  其中,針對非本地買家的BSD稅款錄17.85億元,創自港府2012年10月推出買家印花稅以來的新高紀錄。而就在5月,九龍塘豪宅「賢文禮士」及長實旗下「維港頌」分別錄一單逾2.96億元、6900萬元成交,內地豪客各付辣稅約8889萬元、2080萬元。

 

  逆周期措施和辣稅完全失效,港府又無法仿效內地玩「限購限售」,唯有從增加供應著手。早在去年2月,林鄭於競選綱領中就提出,成立專責小組,檢視土地供應來源;增加「綠置居」單位供應;構建中產可負擔的「港人首置上車盤」等。

 

點心紙收收埋埋 難避高球場風口

 

  林鄭上任不到兩個月,30人的「土地供應專責小組」宣布成立;4月26日,小組以「點心紙」形式就18個土地選項,展開為期5個月的公眾諮詢。選項既有短中期的私人土地、空置土地,又有中長期的維港以外填海、郊野公園邊陲地帶,更有「概念性選項」填平船灣淡水湖、重置葵青貨櫃碼頭等。諮詢甫一啟動,就備受各方爭議,其中最風口浪尖的,當屬港府是否應收回粉嶺高球場用地。

 

  面積相當於1個荃灣、8個太古城的粉嶺高球場,與政府的租約將於2020年屆滿。坊間不時有聲音指稱,港府倘收回該170公頃土地,料最多可建高逾7萬個住宅單位。不過,「土地大辯論」並未列出「收回粉嶺高球場」選項,而僅以「私人遊樂場地契約」代之,港府被指不敢撼動2500餘名高球會會員利益,土地供應專責小組副主席黃澤恩更自爆擁有高球場會籍。

 

曾鈺成早前撰文,借「茶客」之口預言,粉嶺高球場將難逃一剷 (香港高爾夫球會官網圖片)

 

明言大過沙田 或顯非常手段決心

 

  立法會前主席曾鈺成早前撰文,借「茶客」之口預言,粉嶺高球場將難逃一剷,更指「不剷平高球場,你要填海、動用郊野公園、收回私人土地?別想了。」但從近日林鄭無視「架空專責小組」、「假諮詢」的指摘;而公開撐填海;運房局局長陳帆明言填海應「大過沙田」;以及行政會議召集人陳智思最新稱,靠高球場建屋「都幾可悲」,並形容填海是「最容易解決方式」看,或顯示林鄭為覓地不惜「非常時期採用非常手段」,引發政府欲將在大嶼山與香港島之間的中部水域填海計劃「擺上檯面」的猜測。

 

  早在八九十年代已開始討論的中部水域填海,梁振英在2014年已寫入施政報告並列入其後政府《香港2030+》規劃。不過,環保團體「環保觸覺」最新委託香港大學民意研究計劃調查就顯示,僅三成市民認同填海在短期內可有效紓緩本港房屋問題,是各選項中最低的。

 

  2月,財政司司長陳茂波發表《填海,再出發》的文章;3月,林鄭出席論壇時亦直指有環保人士「代海出聲」反對填海,以致不能開發土地;其將於10月施政報告公布的土地供應方案能否「展示政治決心」還是將掀起一場政圈風暴,言之尚早。

 

娥六招惹批評 成效恐弄巧成拙

 

  「七一」前兩日,林鄭公布新房策「娥六招」,包括包括資助房屋定價調低至市價52折、徵收一手樓空置稅、改撥9幅私樓地建公屋;馬頭圍道「港人首次置業」先導項目;成立專責小組興建過渡房屋;修改預售樓花同意方案等。

 

  新政一出,坊間反應普遍認為影響有限、治標不治本,甚至弄巧成拙。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照直斥,將部分私人住宅用地改建資助房屋的做法愚蠢;Bricks & Mortar主席王震宇亦稱此舉「為政治正確而經濟自殺」。

 

  香港置業認為,新房策無助增加供應;戴德梁行亦指,將原來的私人建屋土地改為公營房屋土地,將令樓市更熾熱。美聯就測算,未來私樓供應料大減一萬個單位,樓價將加快提升,變相加速市民入市步伐。

 

  就在「娥六招」公布後的首個周末,預約睇樓宗數按周升三成。上周四(5日)開價的遠展(00035)旗下大圍「珀玥」,首批折實平均實呎2.14萬元,貴絕沙田上車新盤,惟超額認購高達約19倍。

 

「勇推」空置稅VS收地「龜縮」

 

  至於被視作林鄭房屋政策「大動作」的「空置稅(就空置的一手私人住宅單位徵收額外差餉)」,有議員直指有關稅項是「整色整水」。香港地產建設商會亦稱,政府所謂9000個「已落成但仍未售出」單位有誤導成分,因若以滿意紙劃線,該9000個未售單位會降至3000個。商會直指,空置稅未能對症下藥。

 

  仲量聯行董事總經理曾煥平則指,一手空置稅將令發展商新盤開價及投地沒以往進取,為賣好價及短時間銷售,將推出更多細單位。更認為政府當務之急是發展新界棕地,而若填海則需時20年。

 

  不過,此前兩任特首均「只聞樓梯響」的空置稅林鄭卻無懼地產商司法覆核而拍板,但早前卻以或會引起司法覆核為由,對坊間要求港府引用《收回土地條例》收回地產商新界農地建屋的呼聲不置可否。

 

  惟發展局局長黃偉綸稍後「戳穿」政府1997年7月至2017年曾為154個公共工程項目及市區重建局的項目引用《收回土地條例》收回私人土地。而業權人就此提出司法覆核的個案只有8宗,所需時間最少僅9天,最長則一年,且當中無成功案例。

 

  港府以「左手騰挪右手」式「增加供應」,對覓地似「捨近求遠」,空置稅隨時弄巧反拙--會否再次顯示房策的有心無力,徒引嘆息?也許,海明威《流動的盛宴》中那句,「我想起所有的一代代人都讓一些事情給搞得迷惘了;歷來如此,今後也將永遠如此。」可能是眼下最合適的回答。

 

表列特區政府最新6項房屋政策新措施

 

  林鄭月娥6月29日聯同財政司司長陳茂波、發展局局長黃偉綸和運房局局長陳帆公布6項房屋政策新措施。「娥六招」能否有效協助市民「上車」和增加供應,尚未可知:

 

 

香港樓市「堅離地」之你問我答

 

  「瘋狂」、「發癲」、「癡線」,都不如數字下的香港樓市真切:

 

 

撰文:俞瑾

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