【嚟緊炒D乜】碧桂園冀銷售數據成為催化劑 等十元撈低也未遲!

12/09/2018

  碧桂園(02007)今年可算悲喜交集,先有建築事故,後有傳出大馬項目被當地政府禁售予外國人;另一方面,今年上半年交出亮麗成績表,成為內地房企銷售三甲之內,純利亦大增七成。可是股價則難以重回年初高峰,不少投資者會問:究竟碧桂園還可以走多遠?

 

碧桂園02007的負債比率屬行內較低,為59%,同時現金流亦充足CNS資料圖片 

 

上半年業績亮麗 還可以走多遠?

 

  碧桂園的銷售能力無可置疑,今年6月底止上半年,合同銷售升42.8%至4124.9億元(人民幣.下同),來自房地產開發的收入為1268.85億元,按年升70.4%。但有行內人士指出,今年上半年房企利潤大增,主要受到2015年至2017年的房地產項目集中在今年上半年進行銷售影響,加上內地融資環境收窄,房企為應兌現金流、兌付等風險,都紛紛主動降槓桿、提高毀款速度,而碧桂園的負債比率屬行內較低,為59%,同時現金流亦充足,因此在資產上該企屬「穩打穩扎」;對比起融創中國(01918)這種過200%負債的企業,碧桂園還是有一段距離。

 

  但亮麗的成績背後,帶來的就是高基數效應問題,而且近月來碧桂園銷售明顯放慢,今年4到6月銷售額為695億元、772億元及778億元;但到7、8月份放慢至337億元及313億元。這可能是因為涉及傳統暑假的季節性有關,但早前碧桂園總裁莫斌因內地碧桂園地盤倒塌後表示「會控制發展速度」、「提質控速」等策略,這一句說話觸動了投資者的情緒,因為這意味著碧桂園的增長會因為施工安全而減慢。

 

  目前各大行都維持對碧桂園的看法不變,但匯證指出,大馬項目影響的只是2018財年的成績,更重要的是2019年及2020年的不確定性,因為碧桂園今年發生的施工意外,令其操作管理模式更加謹慎,暫時都看不到明確前景;而高盛雖然認為碧桂園的上半年成績符合預期,但三、四線城市的有機會增長減速下,對於碧桂園的快速增長或力有不遞。而大摩更表明,2018上半年碧桂園合同銷售額增長四成,大幅跑贏同行的平均兩成七的增幅,在考慮到高基數效應下,預料2018年的市盈率在10倍左右為合理範圍。

 

  值得關注的是,目前碧桂園亦同時開發「長租公寓」的業務發展,截至7月底已超過3萬個單位,未來會合理推進房間數目,近3個月出租率已達91%,面對內地大城市的房屋需求,相信碧桂園發展該項目會為公司帶來穩定收入,在面對銷售額降速時有穩定作用,分散風險。

 

工程事故屬偶然 大馬事件惹反思

 

  當然,工程事故屬偶然事件,對股價或者集團的影響只是一時三刻,甚至對投資者而言是突如其來的「買入位」,畢竟作為內地龍頭房企,肯定存在吸引力。但是,馬來西亞項目惹來的反思,不單單只是一單國際政治,更甚是「碧桂園海外發展的策略」。

 

  縱觀各大行報告評論,普遍都認為大馬項目對於碧桂園而言只屬「九牛一毛」。該項目發展足足20年,碧桂園持有項目的60%股權,剩餘由大馬政府持有,對比起碧桂園於內地的銷售面積而言,對其銷售額可能只有數個巴仙影響,而且碧桂園亦不需要再付出額外投資。而早前業績會上,莫斌回應指,現時海外業務佔集團總量不超過5%,繼續以審慎態度發展海外市場。

 

  大馬方面,「森林城市」項目位於大馬柔佛州,而當地州長最新亦向媒體表示,絕對沒有限制外國人購買房地產或投資,並表示當地有良好法律保障投資者,歡迎任何前往尋找發展機遇。但柔佛州政府目前亦有考慮,但思考點不再是限制外國人投資,而是保障當地人,外電引述當地消息人士指,當地政府考慮將該項目中,保留三成出售予當地馬來人。

 

  無論如何,事件總算危機解除,但亦對碧桂園海外發展的道路起了啟示,相信碧桂園再踏足海外投資事,與當地政府商討可能比任何事情都重要。

 

「金九」未見落鑊 內房股難炒起

 

  在傳統智慧「金九銀十」,多數相關股份通常於7、8月預先炒起,但去年該「智慧」失效下,似乎今年亦盛情不再,相關股份亦不見有太大炒作。從來買股都是「買預期、賣結果」,在內地經濟數據疲弱下,投資者都不敢亂下場,銀行股、公用股則逆市炒起,反映投資對於傳統消費股份及內房股的信心不大。

 

  碧桂園股價在今年6月起開始連番下跌,連亮麗成績表都不能刺激股價企穩50天線(目前報11.93元)之上,可見投資者的看法偏向悲觀。而陰陽燭圖表顯示碧桂園目前處於下跌通道,RSI有轉向下跡象,而股份周三(12日)再試1年新低10.02元。而投資者如有興趣,可以嘗試短炒波幅,相信近期跌至10元關口出現的機會頗大,一穿10元可以嘗試小注撈入,目前阻力位會在12元左右,投資者可在該位止賺;如股份手失守9元關的話就無謂堅持,要止蝕離場。相信股價催化劑將會是緊接的9、10月的銷售數據,以及內地CPI數據,投資者可多加留意。

 

 

撰文:李皆穎

 

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