林鄭大推資助房,過來人分享「居屋攻防術」

19/10/2018

  特首林鄭月娥日前在新一份施政報告,承諾政府未來開拓的新土地,包括填海1,700公頃的「明日大嶼」人工島,七成住宅單位將為公營房屋。同一時間,政府與發展商「土地共享」,透過公私營合作發展新界農地提供的公營房屋,亦傾向以綠置居、居屋或首置上車盤等資助出售房屋為主。

 

  林鄭月娥以資助出售房屋搭建「置業階梯」,強調要讓港人「買得起、供得起」。回想香港第一代的資助出售房屋,是在1978年推出的居屋,40年來讓一代又一代港人「居者有其屋」,一步又一步走上「置業階梯」。今期封面故事訪問兩個居屋戶,一個由公屋晉身居屋,一個憑「白居二」圓上車夢。適逢逾4,400個居屋單位現時以五二折重推,引發全城「居屋大抽獎」熱潮,且聽兩位居屋上車過來人,分享他們藉居屋攻守有道,在「置業階梯」上更進一步的故事。

 

向上流階梯 80後憑 居屋升級

 

  在樓價高企的今天,居屋成為無數港人的上車希望,自居屋於2014年復售以來,每次也吸引數以萬計、明知抽中機會渺茫的申請者「碰運氣」。回想第一期居屋於1978年推售,40年來成為不少港人的置業階梯。特首林鄭月娥上任以來亦以重建置業階梯為己任,希望市民由公屋上居屋,再由居屋上私樓,一步一步向上流動,八十後的阿欣正是由公屋到居屋,再由居屋「升呢」例子。

 

阿欣是物業投資者財叔的粉絲,她感激財叔啟蒙她財務自由的觀念, 讓她行出今次的一小步。

 

  2010年,阿欣一家為改善居住環境,利用公屋戶的資格,以綠表買入天水圍一個實用650平方呎的三房居屋單位,當時買入價僅140萬元,代價是交回原本位於青衣的公屋。居住了8年,樓市狂潮下,阿欣的居屋屋苑樓價也屢創新高,同類型單位今年中曾經以555萬元(未補地價)成交,早前她亦在居二市場(即未補地價)沽出單位,成交價高於屋苑同類單位,現正計劃在荃灣區物色新居。

 

  阿欣坦言很喜歡這個居屋的居住環境,但為了工作和在置業階梯上繼續前進,只能選擇賣樓再換樓,「我一開始沒能力買私樓,居屋是可以選擇的其中一個工具。如果這是私樓,我就會加按套現,唔會賣,因為我其實好鐘意層樓。但無得選擇,只能賣出才能套現到舊錢出來,行下一步。否則我成舊錢砸咗喺居屋,又儲唔切錢追樓價,幾高人工都儲唔到幾球(數百萬元)買私樓,所以只能夠賣咗佢。」

 

賣樓為走出老鼠籠

 

  阿欣回想當初買入單位,沒有考慮過要沽售,「由頭到尾,居屋真是用來住的!為何要賣?居屋自己住是一流的,但當家庭處境有變,如工作地方改變,佢俾唔到彈性你。」

 

  她現時於港島東區工作,每天上下班時間已至少3個小時。加上居屋在財務靈活性上較低,除非特殊原因(如籌措醫藥費),居屋業主不可加按物業套現,而即使可以轉按,也不能變更任何按揭條款,如不可加長按揭年期,沒法套現一筆現金作第二層樓的首期,而且居屋未補價不能放租,不能「以租養租」去改善居住環境,為此只能賣樓套現。「現在賣樓,有機會走出『老鼠籠』!」(按:「老鼠籠」或稱「老鼠競賽」,出自《富爸爸 窮爸爸》,形容打工仔一生被困在職場。)

 

  阿欣所住的居屋屋苑樓價近年屢創新高,今年中有同類型單位以555萬元(未補地價)成交。她去年亦嘗試放盤,由於單位景觀座向佳,遂開了一個較高的價錢,估計能用綠表買入這單位、又買得起這個價的買家,應該要全家總動員。「我期望家庭成員愈多,成事機會愈大。每次代理打來,也問他多少人住。」加上她不急於賣樓,代理又得知業主出價企硬,仍願意睇樓的人士,她相信是很心儀這個單位的人。

 

  放盤好一段時間後,才遇到一組睇樓後還價的客人,阿欣了解到買家的背景,是一對希望買樓給父母養老的兄弟,一心想老人家住得舒服,很喜歡其單位的景觀和座向;而老人家則交還原本居住的公屋單位,故可用綠表價買入。她考慮到自己在這居屋累積了一定資產,最終減價了相當幅度,賣出價較市價略高。阿欣很滿意賣出的價錢,加上她和老公一直努力工作儲蓄,足以讓她在置業階梯向上流。

 

可負擔要買大單位

 

  「五二折居屋」近日重新接受申請,預計入表數目將破紀錄。回想當初,阿欣慶幸自己以公屋換入居屋,並認為若在經濟負擔範圍內,一定要買入最大的單位,皆因居屋財務靈活性較低,買入大單位,即使未來生了小朋友也不需要換樓;同時也應選擇區份較佳、流通量高的居屋。

 

 

  她寄語居屋買家不要抱著投資心態,「居屋不是搵快錢,而是資產的累積,(如果沒買樓)這麼多年都要交租,但有了居屋可以累積你的資產,改善你的生活。如果諗住兩三年博一博,一解鎖便去賣,賺第一桶金就唔好諗!雖然也有成功例子,如青衣的綠悠雅苑,很個別。」2013年出售的房協綠悠雅苑,一個高層戶去年11月以550萬元(未補價)出售,4年升值七成。

 

  她建議居屋買家要考慮家庭狀況, 「你要預自己住十年八載,家庭組合也穩定(才買)。」

 

阿欣買居屋貼士

 

  ‧不應抱投資心態買居屋,應視為累積資產的工具

  ‧目標應是居住十年八載

  ‧盡能力買入較大的單位,即使家庭人數增加也能應付

  ‧要有心理準備,居屋財務靈活性較低,不能加按套現

 

「無人會補五成地價!」

 

  今年6月底,特首林鄭月娥推出樓市「娥六招」,其中一招是將居屋定價與市價脫鈎,改與市民入息掛鈎,變成以市價的五二折定價。阿欣剛賣出的天水圍居屋,其折扣率亦是52%,「這屋苑沒有人補地價的!有些屋苑折扣兩成的才會有人補地價。」近年樓價高企,阿欣直言如果有能力補地價48%,不如用來多買一層樓。當政府以五二折賣出居屋單位,若業主未來希望出租單位,或在自由市場放售單位(即賣給綠表及白居二以外的人士),業主便需要按當時市值補價48%;較原本七折賣樓,僅補價三成為高。

 

  以今期居屋凱樂苑售468萬元的單位為例,五二折出售,即原本市值應為900萬元(900萬x52%=468萬元),若樓價不升不跌,補價為432萬元。假設未來樓價上升,房委會評定的市值升至1,200萬元,業主補48%地價,即是需要576萬元。相反,若樓價下調,評定市值跌至700萬元,補價48%只是需要336萬元。因此,居屋市場向來有樓價低才補地價的說法。

 

補價宗數逐年減少

 

  事實上,近年樓價高企之下,居屋補地價的個案也逐年減少。據房委會網站公布自2005年以來的數字,2006年至2010年間每年也有超過2,000宗居屋補價,到了2016及2017年只有700多宗補價,今年首8個月則有517宗。

 

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