【辣招無效】首期成本激增 學者倡放寬樓按籲居屋取消以折讓定價

09/03/2017

  辣招下的樓價節節攀升,市區兩房一手樓入場價直升至600萬起,二手「入場費」亦由不足400萬元飆至貼近500萬元。受制按揭保險條款,上車盤已難再造九成按揭,上車的首期成本由不足40萬元於短短半年內激增至過百萬元,大增一倍。學者相信政府於三年內都難望撤辣,否則會再惹外資到來炒樓,政府有需要放寬按揭限制、增居屋撥地和改變居屋以市值折讓的定價方法,以協助置業人士上車。

 

樓價節節攀升,潘永祥建議政府放寬按揭限制,助置業人士上車 (Henry攝)

 

城大潘永祥:政府須放寬樓按限制

 

  城大建築科技學部高級講師潘永祥對《環富通基金頻道》表示,以前,400萬至500萬元住宅已屬於豪宅,但今天,市值400萬元物業的單位面積約只有300平方呎,因此,政府有需要因應樓價已經大幅上升而調整樓宇按揭成數。

 

  目前,市場放盤的住宅單位,只餘下兩成的市值是低於300萬元。據目前規限,銀行只可為400萬元樓以下的物業承造九成按揭,400萬以上物業只能提供低過九成的按揭。隨著政府施加樓市辣招,業主不敢賣樓,令成交萎縮並乾升,加上發展商加價發售,市區一手樓上車價升上600萬元,超出按揭保險上限,令首期成本增加至用家更難承擔。

 

  以450萬樓價計,在按揭保險計劃造八成按揭下,用家只須支付90萬首期。但以600萬元以上樓價計,沒有按保須六成按揭,首期高達240萬元以上。潘永祥認為,政府有需要因應樓價已上升而放寬按揭的限制,例如600萬樓亦可造八成按揭。

 

  他認為,除放寬按揭外,政府亦應檢討放寬最低樓宇買賣印花稅。以前,100萬元以下物業的印花稅為100元,目前已調升上200萬以下物業的印花稅為100元。政府有需要因應樓價上升而進一步作出放寬,例如將300萬元以下物業的印花稅降至100元。

 

倡增居屋土地的分配 籲居屋以定額計價

 

  潘永祥指,政府實施15%印花稅辣招為阻止外資及投資者炒賣港樓,但本地並無持有物業者不受此約束,但辣招卻產生二手市場供應過少並刺激樓價乾升的副作用。他相信政府於三年內都不會撤銷此辣招,否則便會重新吸引炒家到來。他建議,政府可調校每年推出土地的用途,降低私人樓的供應比重,增加公營房屋的興建,如私樓佔兩成的土地供應,居屋佔八成。

 

  他亦提議,為幫助首次置業人士上車,政府應更改居屋以折讓成數補貼的用家的方法,改為以固定價格計算。以500萬一手居屋計算的七成折讓為350萬,在九成按揭下亦須支付35萬首期,對首置人士的負擔不輕。而在樓價持續攀升下,以成數計算折讓令用家難以入場。故此,政府可考慮將居屋上車以定額計,如200萬元等,即無論樓升到幾高,亦不會影響用家上車。

 

撰文: 伍賜好

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