商業地產翹楚 華潤置地屹立於寒冬

　　內地樓市寒意正濃，更有大型房企嚷著要咬緊牙關活下去。對屬於全國一線發展商，擁有豐厚土地儲備及龐大商業物業組合的華潤置地（01109）而言，樓市寒冬不但對其實力絲毫無損，相反更可藉此場行業洗牌潮搶佔市佔率，成為內房股中的首選。

　　行業流動性趨緊，導致不少內房股過去一年表現走樣。相對下，恒指成分股之一的潤地明顯硬淨得多，為少數在過去一年錄得升幅的內房股之一。身為央企華潤集團的地產旗艦，潤地未有跟隨其他民營房企進軍多元化產業，續專注地產業務，採取銷售物業加投資物業這個雙輪驅動的發展模式，目前於全國從事住宅項目開發、營運購物中心、寫字樓、酒店及高端公寓，並且正拓展物業管理、建築等增值服務，在行業中建立差異化的競爭優勢。

大灣區土儲佔比高

　　憑藉雄厚財力，潤地很早便開始進行全國布局。截至2017年，集團的土地儲備及項目，已覆蓋全國超過50個城市，包括主要的一、二線及其周邊地區。以省份計，土地儲備量佔比最多的地區依次為廣東、江蘇、山東、遼寧及四川，分別佔比14%，13%，8%，6%及5%。潤地重注大灣區，相信是看好當地的經濟發展及人口增長能推動深圳及廣州的住房需求外，亦能使惠州等周邊城市一併受益。

　　再從土地儲備來看，用於投資物業的土儲近年也節節上升，有關建築面積按年上升兩成至816萬平方米。中央催谷消費，除了網購，位於綫下實體店的消費相信也受推動，亦驅使潤地近年積極累積用於興建購物中心的土儲。截至2017年，集團總土地儲備接近5,000萬平方米，根據其銷售規模推算，足供未來3至4年發展項目之用。而在過去一季，集團於上海、廣州等地以97億元（人民幣‧下同）收購了9幅地皮，2018年首11個月合共已購逾80幅，拿地積極。

　　長期以來，即使遇上樓市調控，潤地的銷售規模仍位列全國第一梯隊內。由2013年至2017年的簽約金額及面積的複合增長率，分別達24%及16%，跑贏全國平均水平（16%及9%）。並且收入分布廣闊，並不集中於單一地區。集團明言注重盈利能力大於規模，因此所售樓盤多數為中高端，即使在內地土地成本上升的情況下，毛利率仍保持30%至40%的理想水平。而根據最新公布的11月銷售情況，潤地全年1,830億元的銷售目標已提早達成。

　　除了住宅發展，潤地在商業地產的營運能力，在行業中屬首屈一指。集團目前在全國一二線城市核心地段，以「萬象城」、「萬象匯」及「五彩城」等品牌，經營逾30個區域型及社區型購物中心（見圖三），迎合不同客戶群的消費需要。無獨有偶，潤地旗下的商場不少屬於當地的地標性物業，出租率及租金收益有保證。表表者包括深圳萬象城及萬象天地、上海萬象城及和新鴻基地產（00016）共同開發的杭州萬象城等。這群龐大的收租組合為潤地提供穩定的現金流，與住宅業務互補。

租金收入料達百億

　　潤地預期，今年至2020年將是旗下新商場落成的高峰期，所營運的項目將增至約70個。較受注目的新項目包括深圳灣萬象城、武漢萬象城及成都萬象城二期等。未來數年的新項目能新增逾100萬平方米的可出租面積外，投資物業收入有望由目前約50億元提升至100億元。正因潤地商場集中於富裕人口密集的一二線城市，租金收益未來有力繼續跑贏大悅城地產（00207）、龍湖地產（00960）、寶龍地產（01238）等同樣經營一定數量商場的同業。

　　潤地以住宅及投資物業雙輪驅動的營運模式，在過去一年展現優越的抗逆能力，即使融資環境困難，亦未對其構成經營壓力。而過去多年來，潤地即使積極開發項目，負債水平仍低於不少其他主要內房（見圖四）。得力於本身營運模式，及獲得母公司華潤集團及同系華潤信託等的支持，集團得以享有低成本的融資優勢，令民企內房望塵莫及。即使核心地段的投地成本日趨高昂，市場仍看好潤地的負債率可持續受控（見實力秤3）。

　　除了主營業務，潤地潛在的業務分拆亦有力為其股價提供正面作用。不少內房近年相繼分拆物業管理業務上市，以釋放價值或紓緩資金壓力。集團年中亦表明正探討有關計劃，現正等待時間表。另一方面，正因潤地商場組合龐大且運作成熟，市場預期集團亦有誘因把上述資產，以企業或房地產信託基金（REIT）方式分拆上市。商場資產吸引下，相信會廣受投資者歡迎，為集團套現一筆龐大資金，供未來發展及降低負債之用。

　　隨著多個城市陸續傳出限購鬆綁，長期落後的內房股有望谷底反彈。具銷售佳績支持，亦無融資風險的潤地，近期更成功保持上升趨勢。展望未來一年，隨著更多商場落成，集團租金收益應能水漲船高，從而推動業績。再觀其估值，潤地現價較每股資產淨值呈三成折讓，周息率亦見3厘，防守力不俗。待該股回抵升軌支持約29港元可以吸納，目標價看15%升幅即33.5港元。止蝕價則設於26港元。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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