2019政經理財大事預言：驚濤駭浪難避免

房屋篇：明年售近萬資助房 居屋達6,500

　　2018年下半年樓市下調，對有意上車置業或換樓人士而言，同時是機會來的時候，不過，與年初相比，跌幅其實有限，因此由政府推出的資助房屋仍有相當的吸引力，粗略一計，明年發售的居屋、綠置居和首置盤單位數目有9,500多個，部分更可在同年入伙，連同白居二的2,500個名額，合共有逾萬個單位。

政府公布增加公營房屋比例，當中包括出租及出售的資助房屋。

公私營房屋變至七三比

　　今屆政府以公營房屋為主力，繼2018年中公布將9幅原作私營房屋用地改為公營房屋發展後，運輸及房屋局早前公布《長遠房屋策略》周年進度報告，政府決定於未來10年，將公私營房屋比例由6：4增至7：3。換言之，在未來10年的總房屋供應量目標為45萬個中，公營房屋單位將由過去28萬增至31.5萬，當中公屋及綠置居供應目標為22萬個，其餘為居屋、首置盤及房協出售單位等。

　　綠置居和首置盤的目標買家不同，前者最少4.7萬元首期可上車，首置盤入場費則300多萬元，同樣地單位數目不多，只有數百個，但勝在明年兩個盤都在市區中心地帶，鄰近港鐵站，相信合資格申請人士都會入表一博。兩個計劃都已公布售價，同樣是1月接受申請，首季抽籤並揀樓，同年入伙。

何文田居屋王料成大熱

　　而明年值得留意的一定是居屋單位，因為供應量多達逾6,500個，為復售居屋後最多，而去年政府加大居屋折扣率，由市值七折減至五二折，售價大減，當時4,431個單位吸引已逾27萬份申請，2019年更有以現樓發售的「居屋王」何文田常樂街地盤，鄰近何文田港鐵站，而且是名校校網，預計將成大熱，但單位數目只有603個。

　　其餘擬發售的居屋盤分別是鄰近大窩口村的尚文苑、距離將軍澳港鐵站約10分鐘步程的雍明苑、深水埗發祥街西匯瑪加利男女英文中學旁地盤以及粉嶺皇后山發展區內的山麗苑，其中山麗苑位於前皇后山軍營附近，單位數目多達3,200多個，但要在2021年3月落成。預計今年可供申請的居屋樓盤，不乏市區交通便利的地點，所以有意申請人士都要準備大抽獎。

明年私樓供應量或大減

　　林鄭月娥在2018年6月推出一手空置稅，發展商隨即改變銷售策略，加快推貨尾樓花，又推遲預售樓花日期，甚至減慢建屋速度，加上政府將白居二等資助房屋計劃恆常化，早前又宣布公私營房屋比例由6：4改為7：3，私樓供應不達標等因素加起來，未來一年的私樓供應量極可能較往年少。根據美聯物業房地產數據及研究中心的數據顯示，2018年截至12月21日，全年一手買賣交易有15,655宗，當中未能完全反映在12月中開售，由信置（00083）、華置（00127）及市建局合作發展的觀塘重建項目凱滙的銷情，該盤以低於市價開售至今反應熱烈，截至上周末（22日）已賣出逾1,200個單位，但就算加上這批單位，與2017年全年1.8萬多宗一手買賣比較仍少近一成。

位於觀塘裕民坊的凱滙，位置配套優越，不難成為2018年最搶手一手樓盤。

年初料有2500伙開售

　　連同凱滙，在2018年11月獲批預售樓花同意書的4個新盤，總共涉及4,757個單位，其餘3個樓盤也會在明年陸續推售。凱滙第I期及第II期合共有1,999個單位，佔4,700多個中最多，其次是億京在大埔白石角的海日灣II，涉及1,408個單位，預計2020年11月底落成，但發展商未公布開售時間。

　　另外兩個樓盤已分別透露了大概的開售時間，新地（00016）位於南昌站的匯璽第五期涉及1,172個單位，發展商稱計劃在農曆新年後開售，按之前開售的資料，2017年首度開售時，單位呎價近1.9萬元，2018年中加推的單位，呎價更是超過2.4萬元，未知今次會否因應市況再調節開售價。至於永泰（00369）位於屯門青山公路大欖段的The Carmel，項目提供178個單位，其中48個是洋房單位，其餘為分層單位，由270至4,000平方呎不等，發展商計劃明年首季發售。

　　另外，截至11月，待地政總署批出預售樓花同意書的住宅項目有23個，共涉11,407伙單位，當中包括位於馬頭圍道首置盤煥然懿居的493個單位，而按預計落成日期推算，2020年落成，而明年獲批預售樓花同意書並發售的單位約有2,600多個，但當中存在變數包括未入紙申請的項目、項目延遲落成、發展商撤回申請或獲批同意書後延後發售等。

政府將申撥款 展明日大嶼前期工作

　　特首林鄭月娥以增加供應為房策方向，其中包括增加土地供應，她在上任後不久成立土地供應專責小組，研究各項增加土地的方法，小組在2018年4月起開展為期5個月的公眾諮詢，至年底向政府提交相關報告。截稿前小組仍未開大會通過報告，但近日已有消息傳出，小組將建議優先發展最多人支持的8個選項，而其他選項亦應為增加土地儲備逐步進行。

預計建島造價5,000億元

　　事實上，政府也沒有等公眾諮詢提交報告，已經進行一連串的計劃。在公眾諮詢18個選項中，爭議最大之一是在港島及大嶼山之間中部水域填海，建設東大嶼都會，填海面積約1,000公頃，位置在交椅洲附近，初步估計可容納40萬至70萬居住人口，但在公眾諮詢期間，林鄭已表明有意填海，而9月底公眾諮詢剛結束，她在10月初的《施政報告》便提出「明日大嶼願景」，涉及的填海面積一下子由1,000公頃增至1,700公頃，增加了喜靈洲附近的面積。

　　本刊在《施政報告》前曾訪問土地供應專責小組主席黃遠輝，當時他表明，市民在諮詢期間表態支持東大嶼都會，建基於1,000公頃的填海面積，不等於市民支持所有面積的填海，並認為填海面積有變，就應該再做一次諮詢，而在《施政報告》後他更直言，宣布時才得知東大嶼都會計劃變成明日大嶼。近日傳出的消息是，對於明日大嶼或坊間更大規模的填海方案，小組將以「備悉」交代，不會有明確取態。

　　發展局局長黃偉綸則表示，政府計劃在2019年首季或第二季向立法會申請撥款，展開興建人工島工程及規劃研究，以原定的1,000公頃範圍為重要，新提出的700公頃則先收集基本數據。政府預計整個明日大嶼計劃造價5,000億元，接近政府在2018-19年的政府總開支約5,500億元。

正研究發展郊野公園

　　另一填海計劃是在維港以外近岸，5個選址包括屯門龍鼓灘、北大嶼山小蠔灣和欣澳、沙田馬料水及青衣西南進行填海工程，料可提供450公頃土地，其中龍鼓灘和馬料水均受該區市民反對，但據知有關計劃在土地大辯論中仍獲得逾六成支持。

　　另一個備受爭議的選項是發展郊野公園邊陲地帶，諮詢中提到的兩個試點分別是大欖郊野公園及馬鞍山郊野公園，涉及面積分別約20公頃，但有關選項未能打入「8大」。不過，政府早在2017年5月委託房協研究計劃的可行性，過程沒有經過立法會、漁護署轄下郊野公園及海岸公園委員會等相關組織，而房協已在今年4月聘用顧問公司做首階段基綫研究，預計需時14個月，即是明年中完成。

自願醫保終推出 認可保單最快4月應市 

　　經歷3屆政府，長達10年的多輪諮詢，自願醫保計劃終於在2019年推出。自願醫保的源起，是希望更多市民擁有醫療保險，善用私營醫療系統，減輕公共醫療的負擔。保險公司最快在2019年4月推出自願醫保認可產品，產品須符合政府訂明的10項最低要求，包括保證續保至100歲；保費要具透明度，有按年齡分級的保費架構；不得在保單加入「終身可獲保障總額上限」等。為鼓勵市民認購自願醫保計劃，政府會提供稅務扣減，每名受保人及其為受養人所付的保費可享有上限8,000元的年度稅務扣減（即應課稅入息實額減8,000元）。

保費將由市場釐定

　　參與自願醫保的保險公司，須推出完全符合10項最低要求的「標準計劃」，每年最高保障限額為42萬元。另外亦可推出「靈活計劃」，按受保人需要而提高保障。自願醫保認可產品的保費將按投保人年齡變化，並由市場釐定。據政府推算，標準計劃的年均保費初期約為4,800元。

　　自願醫保終於來了，究竟哪一類人最值得認購？熟悉保險政策的資深獨立中介人吳澤偉指出，根據立法會今年7月發表的研究報告，2016年全港有86萬人只有團體醫保（公司醫保），但未曾有個人醫保，他認為這類人可考慮認購自願醫保。因他接觸過很多只有團體醫保的人士，大多也有健康問題，保險公司要麼不受保，要麼是保單條款苛刻，「例如簡單有血壓高、高血脂，很多時保險公司會不保因血壓高引致的疾病，可以說這保單廢了。」他相信自願醫保在這方面的條款較佳。

續保時不重新核保

　　自願醫保要求產品保證續保至100歲，保險公司在續保時不得重新核保，吳澤偉認為這是很好的條款。此外，有些人在投保時已有未知存在的疾病，投保後一旦出現這些疾病，現時坊間的醫療保險可能不作賠償。吳澤偉認為自願醫保可取的是，它訂明投保時未知的已有病症也需保障，雖然投保第一年確診不獲賠償，但第二年可獲25%賠償，第三年可獲50%賠償，第四年起可獲得全數保障。

　　吳澤偉說坊間一些醫療保險設有「每宗病症賠償上限」，相反自願醫保不設「每宗病症賠償上限」是一個進步。不過，他關注自願醫保標準計劃中，每年保障額42萬元的上限。投保人一旦有較嚴重健康問題，選用標準計劃有機會要補貼一半，據政府公布的《自願醫保計劃認可產品保單範本》，標準計劃的保障項目各項賠償限額，「有些很易爆，大型手術如通波仔只得2.5萬元手術費，但普通通一兩條也要5萬元以上，投保人起碼自己貼2萬至3萬元。」

　　食物及衞生局接受查詢指，自願醫保計劃辦事處已於今年12月1日開始接受保險公司申請註冊為自願醫保計劃的產品提供者及保險產品認可。友邦、安盛及宏利均向本刊表示會參與自願醫保計劃。目前，自願醫保計劃辦事處已收到部分保險公司的申請，首批認可產品預計於2019年2月底獲認證，於2019年4月1日起推出市場，供市民選購。

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