「瑧尚」開價!用發展商二按好唔好?

21/03/2019

 

  受制地理位置,樓下屬土瓜灣街市範圍,新世界與市建局的「瑧尚」開價。面向公路一房單位,順理成章成為最平價貨色,望公路入場折實四字有交易。整批望公路單位的樓價,較另一邊非公路的一房戶平約16%。首批推出80個單位,扣除基本折扣額17%,折實平均呎價18,300元,較同區「啟岸」首張價單19,977元,低約8%。

 

  按即供價計,雖然全數一房跌入按保門檻,但樓盤關鍵日期2021年3月31日,距離落成期尚有25個月,有機會借不到按揭保險,故發展商有提供「備用二按」,最高可借25%,年期25年,首三年息率2.375厘,其後5.125厘。只是選用「備用二按」有幾點要留意。

 

 

  首先選用「備用二按」的折扣額,會由最高17%縮減至13%,入場單位由原本462萬元,一下子調升至484萬元。其次發展商會收取「二按」申請費,相當於貸款額0.5%。以入場單位計等於6,050元。無論成功批核與否,這筆費用也會被徵收且不會退還。當然最重要是二按的幫助性有多大?

 

 

  以入場單位計,樓價484萬元單位,自己先付15%首期,相當於72.6萬元,餘額60%向銀行承造一按,而25%則向發展商承造二按,首三年供款約16,641元,由第4年至25年則跳升至18,244元,最後5年供11,286元。由於二按審批需得一按銀行同意,需以二按較高息部份連同一按進行壓力測試,故月入最少42,513元才符合條件。

 

  相比之下,假如按揭保險公司受理,以傳統方式造八成按揭,入場單位樓價462萬元,自己付20%首期,相當於92.4萬元,第一筆開支較二按計劃增加19.8萬,但供款卻較為相宜。全期月供14,990元,較二按首三年供款額少約1,600元。而且,準買家約有月入36,000元已可過到壓測門檻,較選用二按條件為低。

 

  始終二按條款先甜後苦,買家最好有心理準備,在三年低息期後轉按至傳統銀行。但以三年後的尚餘欠款計,樓價估值要升至633萬,即較現價升31%才可轉按。

 

胡國威- 「胡.說樓市」Facebook 專頁

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