【海外置業-英國篇】短線購倫敦樓或蝕匯又蝕價 專家籲分注買鎊

15/05/2019

  英國自2016年起面對著「脫歐」陰霾,脫歐日期被一再推遲,政經前景仍然不明朗,全英房屋抵押貸款協會Nationwide的數據顯示,今年首季倫敦樓價按年跌3.8%,創2008年金融海嘯以來的最大跌幅,倫敦樓價更連續第七個季度下跌。同時,過去兩年英鎊走勢反覆,艾德證券期貨首席投資策略師盧楚仁坦言看淡英鎊前景,因此有意投資英國物業的本港買家應「價匯兼顧」,以免「賺樓價蝕匯價」。

 

面對「脫歐」陰霾,倫敦樓價更連續第七個季度下跌,今年首季倫敦樓價按年跌3.8%,創2008年金融海嘯以來的最大跌幅(Bianca攝)

 

大倫敦樓市投資氣氛最差 平均樓價回至46萬英鎊

 

  最新一份反映英國樓市市場氣氛的皇家特許測量師學會(RICS)報告指,脫歐目前仍是拖累樓市的主要原因,買家查詢連續8個月減少,顯示潛在買家皆持觀望態度,3月整體英國的住宅需求量全線下挫,當中英國東南部及首都倫敦的投資氣氛最差。

 

  據政府土地註冊處官方於4月所公布的樓價數據,2月大倫敦區樓價亦錄最大的年度跌幅,按年下挫3.8%,按月則降2%,樓價重回2016年4月水平,平均樓價跌至45.98萬英鎊。

 

  若投資者由2016年脫歐全民公投前的一個月(5月)以平均價46.75萬英鎊購入物業,不單樓價下跌1.6%,期間英鎊兌美元匯價由1.46水平跌至1.31水平,跌幅超過10%。以美元計,平均樓價則由68.3萬美元跌至60.3萬美元,跌近12%,即買家在近3年間已經「蝕匯又蝕價」。

 

倫敦市中心樓價企高一線 惟受匯率拖累仍難有「斬獲」

 

  不過,倫敦市中心的樓價走勢則較反覆,按年可升8.4%,而由去年4月的低位至今年2月亦已反彈15.8%,平均樓價為84.9萬英鎊。同樣假設以脫歐公投前一個月於平均樓價84.6萬英鎊水平入市,樓價相對企穩,惟以美元計則同樣需「蝕匯價」,平均樓價由123.57萬美元跌約10%至111.24萬美元。

 

盧楚仁:看淡英鎊前景 若工黨郝爾彬任首相可成災難

 

  由此可見,即使樓價「硬淨」,香港買家要成功於英國樓市獲利,匯率因素必不可忽略,盧楚仁向《經濟通通訊社》明言,相信今年上半年英鎊匯價可進一步受壓,每英鎊兌美元低見1.285,若守不住更可下穿至1.24水平。

 

 

盧楚仁相信今年上半年英鎊匯價可進一步受壓,建議有意入市英國物業的買家應保持耐心,並分注買入(Janet攝)

 

  盧楚仁相信,以近日英國政局局勢來看,若首相文翠珊若提出提前大選,工黨有很大機會勝出成執政黨,即「激進傾左」的工黨領袖郝爾彬(Jeremy Corbyn)可出任首相,屆時對英國金融市場是災難。郝爾彬曾發表政綱承諾一旦當選將向富裕人士及大企業加稅,以應付政府將大幅增加的醫療、教育及住屋等福利,亦計劃提高最低工資及國有化多項公共服務。

 

  郝爾彬的政綱甚受基層民眾歡迎,惟盧楚仁直指,若他出任首相,不排除企業有可能由英國撤資,另外蘇格蘭「脫英」的獨立公投亦令有機會令已經「元氣大傷」的英鎊匯率前景再受拖累。

 

鎊匯跌反吸海外投資 長遠倫敦市樓價易升難跌

 

  雖然預期英國匯價短期內仍有下跌風險,不過盧楚仁認為英鎊下跌反而吸引全球各地的投資者關注英國市場的投資機會,不少家長亦因為匯率下跌而讓子女轉於留學英國,令學生的租務市場較為活躍,故此他相信長遠倫敦市的樓價仍「易升難跌」,亦特別更為看好著名學府的鄰近住宅項目。

 

  在看淡鎊匯前景下,盧楚仁建議有意入市投資英國住宅物業的買家不應急於及早兌換英鎊,反而應保持耐心並分注買入,或待項目付款期將至時才兌換英鎊,以保持靈活性及減少匯率損失。

 

撰文:余萃雯

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