【海外置業-日本篇】呎價七千 專家教你「去多轉日本做業主」

24/05/2019

  香港人一向視日本為「鄉下」,去年香港訪日人數達220萬,訪日的人口比例計算為全球之冠。華人置業(00127)主席劉鳴煒曾教導年青人應「去少啲日本」儲錢作首期,不過,就算不欲減少去日本,「上車」做業主亦並非不可能,只要願意在日本置業,即可魚與熊掌兩者兼得。世紀21中華物業董事楊官華教你如何以香港付首期的金額「Full Pay」於日本買樓。

 

東京及大阪市分層單位呎價,僅是香港一半及五分之一(iStock圖片)

 

  香港樓價素來皆為「全球之最」,世邦魏理仕研究指本港以平均呎價1.6萬元高居全球之首,新聞在日本引來網民熱議,更有網民驚嘆「香港人是怎樣過活的?」

 

東京呎價僅是香港一半 大阪低至五分之一

 

  事實上,日本網民對港樓「離地價」感震驚不無道理,因為根據Numbeo數據庫顯示在東京及大阪市分層單位每平方米樓價為115.85萬日圓及51.52萬日圓,即換算為呎價7649港元及3401港元,同樣呎價僅是香港一半及五分之一。

 

  除了入場門市較低外,日本物業種類亦較多元化。在香港,大部分人只能居住於密密麻麻的「石屎森林」裏,但到了日本,一般都可選擇單身公寓、單棟式豪宅及一戶建(獨立屋)。

 

日本地產市道轉好 外地人難買一手樓

 

  由於日本新盤大部分需經內部認購登記才可成功買入,楊官華提到,有質素的一手樓盤日本市場中已供不應求,因此未必會轉於海外出售。近年日本經濟回暖令當地人置業興趣更大,楊官華又透露,與過去數年相比,與發展商洽談代理新盤至本港出售亦不如過去容易,故此港人到日本買樓大部分以二手樓為主。

 

低於100萬元日本上車 大城市單身公寓為首選

 

  楊官華建議,年青人想在日本「上車」當業主,大城市的單身公寓必是首選,事關約100呎的二手樓最低100萬元以下即有交易,以香港僅能付作首期的價錢即可「Full Pay」在日本買樓,並可出租予各地到大城市的打工一族,一般都可要求約5厘的回報率。

 

近年日本經濟回暖,令當地人置業興趣增,楊官華透露,與發展商洽談代理新盤至港出售不如過去容易(Janet攝)

 

  若要選擇最具「爆升」潛力的物業,楊官華則會推薦投資者宜買入5至6層高連地下商舖出售的「小全幢」,投資「小全幢」部分已經連固定租客,其他優勢在於買家可以把大廈改裝成為符合民宿經營資格,其後項目可以不受經營天數限制,另外亦較有重建價值。

 

年輕人入門首選:單身公寓

戶型:約100-250呎開放式單位

樓價:200萬以下

特點:一般沒有管理員,選鄰近商業區或地鐵站更易放租

 

中階投資者作長線收租:單棟式豪宅

戶型:500呎起多房單位

樓價:入門約175萬起

特點:管理完善,惟須繳交管理費、修繕積立金及固定資產及都市計劃稅

 

自住追求生活品質:一戶建(單棟房屋)

戶型:兩至三層高,單層500-600呎

樓價:入門約500萬起

特點:維修管理靠自己,可改動室內間隔或根據法規整棟重建

 

「爆升」潛力大:連地舖小全幢

戶型:兩至六層高全幢商住物業

樓價:入門約1000萬起

特點:以公司名義管理享稅務優惠,可因市況改動項目,有重建價值

 

撰文:余萃雯

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