業主報稅大全 - 「物業稅」租金的定義?

03/06/2019

 

  有樓收租的人士,報稅時可以選擇繳交「物業稅」,或將租金視作收入報「個人入息課稅」,計算基準大致相似,都是以「全年租金收入」扣減「差餉」及「不可追回租金」後打八折去作為評稅基準。當中選擇申報「個人入息課稅」的話,還可以將收租物業的供樓利息支出扣減,兩者中何者較吸引,有看昨天的片段,大概也略知一二。

 

  片段出街後,《胡.說樓市》收到有觀眾私訊問,為何在計算評稅基準時,政府要先打個八折去計算呢?

 

 

  其實背後理據很簡單,該兩成折扣額就是一些修葺費。縱然修葺費用會因物業樓齡而異,但稅局為簡化評稅計算,所有業主會自動在「淨租金收入」中,再扣減兩成作為修葺和支出的標準免稅額。

 

  根據政府資料,該兩成標準免稅額是包括了所有開支,所以業主不能再申索扣減其他實際支出,如地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費用及按揭貸款利息。業主也不用告訴稅局每年實際修葺費用,稅局也不會要求業主提供實際支出證明。

 

  但這裏就出現一個很吊詭的問題。由於現時買樓收租,業主多以「全包宴」出租。所謂「全包宴」包括租金、屋苑管理費、差餉及地租,變相獲租金兩成扣稅額也是理所當然。然而若租金並非「全包宴」,亦即差餉、地租、管理費需由租客自理,這豈不是可壓低租金收入,同時也享用到兩成修葺及所有開支的免稅額?我們嘗試打電話去稅局查詢,稅局回覆指所謂「租金」就是在租約上列明的租金。

 

胡國威- 「胡.說樓市」Facebook 專頁

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