蘇民峰牛年股樓預測 授移民英澳加理財大計

18/12/2020

自住無懼高樓價 逆市可投資舖市

 

  蘇民峰除了是堪輿學家,也是一位資深物業投資者,住宅、商舖、海外樓無寶不落,買樓經驗相當豐富。他預測牛年港樓依然處於高位,投資恐不易獲利,即使自用,也要提防秋冬或出現不利消息。

 

2024年樓市逆轉

 

  「如果唔急的話,等2024年,其實每次20年地運,(樓市)都大逆轉。」他解釋,七運由1984至2003年,2004年之前數年、即1998年至2003年,樓市便連跌多年。如今處於2004年至2023年的八運,來到八運尾聲,這一兩年香港樓市亦有較大轉折,故不急於上車者可等。

 

  不過,若有自住需要,蘇民峰依然贊成入市,「自住一定要買,唔好理樓價升樓價跌,供得起就要買!」他寄語自住上車客不要理會樓市升跌,每月供樓,可當作是租了一個永不加租的單位。

 

商舖回報十分吸引

 

  不過,若置業者目標是住豪宅,蘇民峰坦言豪宅沒有投資價值,租住就可以。他透露自己就是一位「雙租族」,一方面出租名下的中環半山住宅,另一方面租住位於尖沙咀覺士道的豪宅單位。提到這個豪宅單位,師傅很滿意位置方便、花園夠大好舒服,一住已逾10年。他笑着抱怨,最近一年自己出租的商舖及住宅均減租,但租住的豪宅單位卻一毫子也沒有減租。不過,他坦言豪宅面積大,計呎租的話其實「平到你唔信」。

 

  疫症肆虐近一年,商舖市道經歷寒冬,蘇民峰直指現在是買舖好時機,他隨即向記者展示地產代理傳給他的放盤訊息,「這個1,238萬元買,租3.7萬元,租金回報3.5厘,1,200萬元住宅租唔到這個價錢;這個賣8,000萬元,收26萬元租,租金回報3.9厘;你8,000萬元買層樓,13萬元都租唔到!所以計回報,有閒錢一定買舖!」他以自己中環的住宅物業為例,每月1.5萬元管理費,5,000多元差餉地稅,一個月花費了2萬多元,還未計日常的維修費,相反買舖,差餉地稅由租客支付,裝修維修亦是租客自己搞定。

 

  雖然舖市低迷是逆市投資好機會,但上月剛慶祝60生日的師傅坦言沒有拈手,「現在賣舖,全部都係阿伯賣出來,到咁上下年紀係賣嘢,唔係買嘢!」蘇民峰說,投資磚頭為的是收租養老,他計來計去,食老本已足夠,因此即使舖市大跌,也不花心力做買賣。

 

  他透露自己60歲後有30年運,2022至2027年將為第一個好的運勢,他說雖然現在未想到、但未來或有新計劃,故現階段決定增持現金,不作物業投資。蘇民峰說,自己的地舖減了租仍租得出,「中環堅道無空舖,因為是民生舖,不是做遊客生意的。旺區、遊客區啲舖瓜得,唔可以租好平,因為會唔值錢。」

 

疫情持續,零售舖市大受打擊,本港各區均出現「吉舖」,不少也割價求售,蘇民峰認為是投資者入市時機。

 

2024年九運始 北面有水之地當旺

 

  置業最講究Location(地點),除了投資價值更高,買中風水屋更有可能提升個人運勢。2004至2023年為八運,西南有水之地當旺,這些年論投資回報, 師傅不諱言:「屯門都賣1.5萬蚊一呎,我都估唔到,如果買屯門市中心啲樓升更多。」

 

屯門-赤鱲角隧道(路政署項目網頁截圖

 

  2024年起香港進入九運,蘇民峰表示北面有水之地運勢較佳,港島北岸如中環、灣仔、北角以至小西灣均睇高一線,新界區則要到沙田城門河以南;另外馬鞍山亦食正西北水,預期會有較大發展;再遠至北區,則要留意梧桐河以南的地區。

 

  套在全世界格局亦然,2024年九運開始,蘇民峰預期俄羅斯國勢有機會「翻生」,加拿大北面有北冰洋,澳洲北部、日本北海道及青森均北面有水,在九運階段地運也有提升。

 

  另一邊廂,中國和美國均北面無水,蘇師傅近年受訪已一再點出兩國2024年會走下坡。「我成日話,美國(國運)跌緊,2018年高峰,跌到2024年,中國20年地運又到2024年,大家低點都在2024年。」

 

  中美關係方面,蘇民峰預期即使拜登上台,兩國關係也不會大幅緩和,好處是不用怕打仗,上演世界大戰。

 

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