稀有優質物管 華潤萬象華麗登場

13/01/2021

  上月才正式上市的華潤萬象(01209),月內累升近九成,成功升抵多間大行目標價。

 

  該股仍有不少潛在利好因素未完全發酵,成為倍升股指日可待。

 

  內地住建部等10大部門,上周三(6日)聯合引發關於住宅物業管理工作通知,要求在6大方面提升住宅物業管理水平及效能。去年沉寂一時的物管板塊即時爆升,銀城生活(01922)升幅近四成,其餘中海物業(02669)、世茂服務(00873)在內等多隻股份亦輕鬆爆升逾兩成。華潤萬象當日升幅相對冷靜,全日「僅」升近9%,不過翌日股價再進帳6%,表現跑贏同業。

 

具獨特性優質物管

 

  華潤萬象今年上半年收入為31億元(人民幣,下同),在所有物管之中排第6,不過與第二至五位差距其實並不大。在物管三大領域,住宅物業、購物中心及寫字樓,集團市佔率分別排第五、第二及第四,全部位居前列。加上背靠母企、持股逾七成的華潤置地(01109),具備強勁品牌優勢,在物管板塊中相當少有。上月華潤萬象招股,新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本及中國平安(02318)等撑場成為基石投資者,有機會都是看中這一點。

 

 

  增長方面,華潤萬象今年上半年收入按年增長19%,相較同業來說並不算快。不過值得留意,集團的強項在於商業物管。今年上半年整體毛利率,由去年16%急升至24%,較對上兩年平均增約一個百分點來說,增速大幅加快。

 

新政策料對其有利

 

  主要原因,就是受惠商業物管及寫字樓業務毛利率,分別由去年20%及25%,急升至35%及36%,毛利率水平已達致與碧桂園服務(06098)同一水平。現時商業物管及寫字樓收入仍未過半,毛利率增長未見頂。

 

  另外,近日住建部的工作通知亦相信會對華潤萬象有利。大摩發表報告,主要認為有幾方面利好,包括潛在物管收費提升、鼓勵探索社區增值服務,及鼓勵物管行業進行併購。華潤萬象的社區增值服務收入,佔收入比重僅為7.5%,處於行業中下游。目前集團的在管面積中,73%屬於一二線城市,對應支付能力較高客戶,政策幫助下有望加快開拓這方面收入。

 

  至於行業併購,集團在上月IPO時已指,公司正積極尋求對外拓展,公司計劃將集資淨額約六成用於戰略投資及收購。公司目前在手現金逾百億元,母企華潤置地具國企背景,「三條紅線」未有觸及,均有利集團併購。

 

  瑞銀上周亦對物管行業整體發展發表報告,估計未來物管股的股價推動力會是明年至2024年的盈利增長力及能見度,料將取決於企業贏得第三方合約及商業物業管理能力。集團在商業物管領域為龍頭,反而第三方收入則較弱,但同時意味集團有一定增長空間。集團上月招股時已指,會借助「華潤」、「萬象城」及「萬象匯」等品牌優勢,與中小型物業開發商及當地市政府建立合作關係,以加大第三方收入佔比比例。

 

3月或納入港股通

 

  港股通名單即將在3月初進行調整,為華潤萬象股價另一道催化劑。中信証券就預料,集團及同業包括融創服務(01516)等,會一併列入港股通名單之內。

 

  「北水」向來青睞知名度較高股份,去年農夫山泉(09633)為其中一例,故股價短期內料仍會保持一定強勢。先候其回調至上周四陽燭底41.4元買入,可作中長線持有,暫不設目標價,跌穿前周三大陽燭底37元約一成跌幅止蝕。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌》

 

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