放寬部分城市首套房貸利率下限 內房反彈 惟專家指只宜吸中海外華潤置地
30/09/2022
國慶黃金周長假來臨之際，人民銀行及銀保監宣布部分城市可階段性下調首套房貸款利率下限，加上各地政府繼續推出鬆綁措施，刺激內房股今日(30日)曾普遍反彈，其中碧桂園(02007)及旭輝(00884)分別飆9%及11%，惟最後有部分倒跌收市。有大行就指新政效用有限，問題癥結是市場信心仍未恢復，且違約風險仍存，建議只逢低增持中海外(00688)及華潤置地(01109)等國企內房。
(碧桂園網頁截圖)
銀行客戶可協商首套房貸利率 利率下限可低於4.1%
人行及銀保監昨日(29日)晚間發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。2022年6至8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平。據易居研究院統計，至少有23個城市符合此次樓市鬆綁新政。
據9月20日最新一期貸款市場報價利率(LPR)，5年期以上LPR為4.3%，當局在5月15日已首次調整差別化住房信貸政策，明確首套個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限LPR減20個基點，即意味目前首套住房商業性個人住房貸款利率下限為4.1%，而今次調整後，符合條件的城市首套住房商業性個人住房貸款利率下限可以低於4.1%。
專家：將迎新一輪房貸降息潮 政策將向一二線城市延伸
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從政策基調看，主要是引導利率下調的導向，目的是為了減少居民利息支出、更好地支持剛性住房需求。此次下調主要是針對三季度房地產市場疲軟的城市，此類城市購房者依然認為房貸利率過高，所以繼續降低利率成為大眾呼聲。政策出台，勢必使得銀行的自主權增大，四季度這些城市將迎來新一輪房貸降息潮，有助於降低房貸成本和提振市場交易行情。
仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟則指，接下來各地房地產調控政策優化落地的節奏將進一步加快、優化調整力度將進一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬鬆並結合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。
信証：政策力度較大 部分區域房貸定價將下探至3.8%
中信証券發布研報指，儘管政策有明確的適用範圍、適用時間，但在符合條件的情況下，本輪政策力度較大，即相關城市首套房按揭貸款利率定價有望從貸款市場報價利率(LPR)下浮20個BP，即4.1%，下降到金融機構能夠承受的最低水平。結合當前商業銀行的淨利差和歷史上按揭貸款投放定價水平來看，部分區域的按揭貸款定價將會下探到3.8%左右，即較LPR要低50個BP。如果按2022年年中4.6%計算，則利率降低到3.8%，意味20年期購房月供將下降6.7%，政策力度略大於調降LPR或降低按揭利率下降20個BP。
摩通：核心問題在於信心 建議只逢低增持國企內房
摩通則指，政府允許部分符合條件的城市自由調整首套房最低貸款利率，負擔能力改善是輕微正面因素，但並不會改變遊戲規則。年初至今，儘管抵押貸款利率一直下降至歷史低點，但房地產銷售仍然疲軟，對內房板塊持謹慎看法，只會逢低增持國企內房，如中海外及華潤置地，並在反彈時賣出表現較差的股票如合景泰富(01813)、融創服務(01516)及世茂服務(00873)。
摩通又指，核心問題不在於負擔能力或購買資格，而在於信心，這只能從三個方面來提振，包括經濟前景、房價穩定以及準時交付，這需要時間，而過去出現有關降低抵押貸款利率消息，相關股價反應只是略顯正面。鑑於市場疲軟，預期有關的寬鬆政策將會繼續，但寬鬆政策可能只會在地方層面逐步進行，而且力度會更大，但像2014至15年全國寬鬆的可能性不大。
大和：違約風險仍存 家庭收入增長放緩打擊房產銷售
另大和指，預料中央的政策重心將在中共二十大後從資金支持轉變成監管或政策寬鬆，料行業監管和「清零」政策將於明年有望放寬，但考慮到信貸風險，對中國基建和地產板塊仍持較保守看法。中國家庭和非金融企業進一步提高槓桿率的空間有限，內地房地產商的違約風險依然存在。雖然大規模違約的機會很小，但預期家庭收入增長放緩和房地產回報下降，將打擊房產銷售。
大和又指，近期關於旭輝(00884)財務狀況的負面新聞，重新引發投資者對民營發展商流動性問題的憂慮，而過去一周內地70大城市的新房銷售有明顯改善，但9月首三周的銷售仍然緩慢，維持對內房行業「中性」立場，繼續喜好有強勁財務狀況的發展商，維持對華潤置地及中海外「買入」評級。
中金則表示，本次因城施策調整首套房貸利率下限，或有助穩定和修復市場預期，惟內地房地產行業平穩健康發展有賴於多種政策合力，年內銷售或呈「弱築底、緩復甦」走勢。
瀋陽職工家庭可公積金互助購房 廣西南寧推團購房
另方面，內地地方政府繼續鬆綁樓市，瀋陽市推出階段性政策，放開家庭成員之間的公積金互助提取購房。職工家庭成員購房無論產權人是否繳存了住房公積金，其配偶、子女和夫妻雙方的父母均可就這處房產辦理公積金提取，以往僅允許購買住房且擁有房產產權的職工及其配偶提取住房公積金。最多可提取購房全款，並支持使用公積金支付貸款購房的首付款。購房時間為2022年10月1日至12月31日。
廣西南寧政府則推房屋團購活動，最多可以九折買房，並給予四成契稅補貼，當地住建局指項目已納政府監管，承諾項目交易價格保價3個月，逾期半年未交房可退。此外，重慶市兩江新區舉辦線上房交會，在房交會期間購房，最高可享實繳契稅80%的消費補貼等多項優惠；房交會9月28日至11月30日舉辦，歷時超2個月，有6萬餘套商品房在售。
溫鋼城：新政對內房幫助不大 如欲撈底只可買潤地中海外
iFAST Global Markets副總裁溫鋼城於今日《開市Good Morning》節目指，下調首套房貸款利率對內房幫助不會太大，還可能會影響內銀表現。內地樓市疲弱癥結在於擔心樓價會否再跌，物業會否爛尾，以及質素會否很差，真正能救樓市唯有大水漫灌。由於對於民企市場信心較薄弱，如欲撈底建議只買華潤置地及中海外。至於碧桂園及旭輝，股價都是向下走，今日大升只因之前超賣，借一個稍好的消息炒高。始終資金方面比較緊張，內房沒貨就不宜輕言撈底，有貨就預期還會再跌。
值得留意，近期旭輝傳無法按需要使用300億人幣現金，又被指旗下項目信託借款未如期支付款項，股價連日急瀉，今日才見較似樣反彈，碧桂園之前亦是跌得較急今日借勢大反彈。
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組 整理：李崇偉
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