加辣滿月(二): 拆息升HP按息差漸窄 業主宜趁加息前轉按鎖住優惠

　　港元拆息近日回升，與港元拆息掛勾的按揭(H按)實際利率回揚，在最優惠利率(P)不變之下，收窄了H按與掛勾最優惠利率的按揭(P按)息差。不過因近月銀行積極爭客，H按按息由H+1.6%劈至H+1.3%，將前述的因素全數抵消，這個HP按息差目前維持約0.4%。

　　隨著美國本月極大機會啟動加息的引擎，加息步伐預期將加快，市場普遍預期明年仍有機會溫和地加息約兩次，甚至牽連港息向上，這意味日後無論是H按還是P按的息口都會趨升，目前銀行爭相推出按揭著數的光景明年或不復再。有分析顯示轉按活動近月增加至2011年以來新高，反映業主希望把握機會，於目前低息環境鎖著最大的按揭優惠。

劉圓圓相信銀行仍然積極增取按揭客戶，故料於本年底至明年初期間，H按利率仍會維持低企 (資料圖片) 

銀行積極爭客 優惠息率抵消拆息升勢

　　自9月中以來，一個月港元同業拆息利率由約0.25%低水平開始回升，至10月下旬已升上0.3%水平，上月更進一步攀升上0.4%水平。不過，銀行界人士認為港元折息已反映了美國於本月大有機會加息，因港拆息未必跟貼美息的去向，其反應亦會滯後半年，料未來再升的空間將受限。基於目前本港銀行體系仍存在2500多億港元並未流走，故港元拆息暫時未具條件明顯攀升。除非大量港元流走，拆息才會急升。

　　於本年初時，由於資金流入本港令港元走強至7.75的強方保證觸發點，引致金管局開始接美元沽港元，令銀行同業體系流入大量港元，於10月時，銀行結餘已高逾4000億元，這令拆息低企，和增加H按的吸引力。

　　市場人士認為，須大量資金外流而觸發港元7.85的弱方保證時，港拆息便會抽升。但是，儘管港元拆息存在急升危機，H按用家未需過分憂慮，因一般而言H按是受到利息上限保障的，普遍上限為目前的P按實際息率2.15%水平，故承造H按的用家是毋須擔心。

劉圓圓: 業主少留意HP按息差 是時候檢討按揭組合

　　經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓對《環富通基金頻道》表示，10月份本港物業按揭共300億元，當中轉按佔78億元，創自2011年以來新高，這反映市民因擔心未來息口上升，趁低轉造較低息H按，鎖著低息按揭優惠。暫時，部分銀行的H按利率最低達H+1.3%
(約1.7%-1.8%)。現時，大約有95%的用家已採用H按，因其利息較P按的為低。

　　她相信，目前銀行仍然積極增取按揭客戶，故料於本年底至明年初期間，H按利率仍會維持低企。她提醒業主道，很多時，一些業主都並無留意到H按和P按的息差，相信現在是時候檢討一下其按揭組合，趁利率回升前，轉至低息的H按鎖著低息按揭。若每月少供的利率費用可抵銷轉按的一次性手續費，是值得考慮轉造較低息的按揭，問題是必需過了罰息期才可轉按。若愈遲轉按，當H按息回升時，其得益便不大了。

　　她預期美息將只會溫和地攀升，因歐洲仍實施量化寬鬆貨幣政策。她並不排除日後當美息回升時，本港的實質按揭利率(無論是H按還是P按)有條件回復至3%-4%水平。

加辣後港樓價依然屹立不倒 無懼「息魔」

　　談及政府上月的樓市加辣措施，劉圓圓指本港樓價高昂的問題乃受到供應短缺的結構性因素所影響，在這方面，政府是有責任去解決這些問題的。加辣措施推出後的一周內，物業成交即時削減36%，已產生效應，可惜，這同時窒礙了換樓和買物業收租人士的意欲。

　　她指，即使美國快將加息，但礙於加辣措施令業主惜售致市場供應減少，間接上對樓價產生承托力，加上人民幣的貶值令內地客對港樓的需求增大，令本地樓價難以下調。(系列完)

撰文: 伍賜好

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