【特首鬥地主】美國加息外資流入進入港股 中資搶地影響地產股
21/03/2017
政治及經濟從來關係密切，自港府出「辣招」後樓市經過短期調整後便有回升，更不斷破頂。政府7月1日起換屆後，新特首將換班子，同時美國加息步伐有所提升，將有提高按息的壓力。財經界專家評論於樓市旺盛之下，投資地產股是否好選擇，以及加息對房託基金(Reits)之影響。
麥格理報告建議投資租金收入有所增長以及有資產增值計劃(AEI)之企業，當中包括新地(00016) (Henry攝)
麥格理料今年樓價升5% 地產股揀新地新世界
麥格理3月初曾發表報告看好樓市，報告中引述中原地產研究部高級聯席董事黃良昇看法，他指未來一年至年半樓價將抽升兩成，解釋指美國息率上升以及聯繫匯率之關係，令資金繼續湧入香港；對於港人買樓負擔沉重，其認為樓市是由儲蓄所推動，並非收入，而日韓等地亦有類似情況。「辣招」方面，他相信經過數次冷卻樓市措施後，雖令樓市成交下跌，但「加辣」已逐漸失效。麥格理報告則預期今年樓價會升5%，建議投資租金收入有所增長以及有資產增值計劃(AEI)之企業，當中挑選了新地(00016)、新世界(00017)以及領展(00823)。
李惠嫻：外資流入港股多於樓市 地產用家主導
美國加息後，美元兌港元曾不斷升，一度突破7.77水平創9個月高位。麥格理中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊對《經濟通通訊社》表示，目前未見到未來會有資金流走之情況，因美國本月中宣布加息後，1個月及3個月香港銀行同業拆息(Hibor)沒有太大反應，而且銀行體系結餘仍然高漲，內地資金亦持續流入，因此未見有原因將會導致情況逆轉。
大華繼顯策略師李惠嫻對《經濟通通訊社》表示，雖然加息前港匯偏弱，但加息後卻見有資金流入，資金似乎流入股市多於樓市。目前樓市是由用家主導，投機買賣已近絕跡。她一早預期今年樓價將提升5%，大升大跌空間有限，雖然年初樓價已有一定升幅，但考慮到加息加快預期，因此維持原來預測。
中資搶地關注地產股土儲 高價投地恐傷毛利率
吳嘉俊推薦地產股多於Reits，因樓市相當旺盛，最近三個樓盤「收非」情況亦理想，此熱潮似乎會延續，預期每股資產淨值(NAV)折讓將會收窄。地產股當中較看好新地及新世界。新地勝在「(利好因素)咩都有」，包括豐厚土地儲備、溢價賣樓、旗下亦有商場以及貴價寫字樓，12個月目標價143.74元。新世界方面，尖沙咀新世界中心將會完成重建，他認為股價仍未反映有關因素，12個月目標價14.14元。
李惠嫻對地產股看法為中性偏淡，雖然新盤開價進取，但美國加快加息風險限制地產股上升動力，而且中資搶地恐令缺乏土地儲備的地產企業加入戰團，憂慮投地成本高會令日後毛利率收窄，若不投地則影響日後可持續發展，因此建議暫不宜沾手。
房託基金勿看太淡 地產股之外可吼A股ETF
李惠嫻指出，雖然加息對Reits是負面因素，但不宜對該板塊看得太淡。加息後債券息率上升，導致與股息率差距收窄，令Reits吸引度相對降低，因基金可選擇債券以作收息，供求方面不利該板塊。但香港Reits基本面其實不錯，寫字樓出租率高而且租金高，中資企業對甲級寫字樓需求亦大；零售業已見底下，店舖出租率及租金表現不錯，她更為看好。再加上Reits目前股息率不俗，例如置富(00778)股息率高達5.6%，可考慮買入長期持有作收息之用，宜作分注吸納。
對於未有足夠資產買樓之投資者，可否退而求其次投資地產股，經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照對《經濟通通訊社》表示，樓價已經升很多，而且港股較受息率影響，目前樓市表現並非正常，日後仍存在息口風險，不建議投資地產股。他建議應買A股ETF如南方A50(02822)及安碩A50(02823)等，因相信不會有太大政策風險，「慢牛」似乎會持續，而且內地股市較少受外圍影響，較適合廣大投資者。
表列地產股及房託基金每股資產淨值及股價折讓：
股份(編號) 股價 麥格理預期最新 折讓 去年底實際 折讓
(元) NAV(元)@ (%) NAV(元) (%)
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地產股:
恒地(00012) 46.90 69.38 32.4 70.00* 33.0
新地(00016) 114.80 180.89 36.5 164.68 30.3
新世界(00017) 9.88 18.82 47.5 18.47 46.5
信置(00083) 13.58 20.86 34.9 20.12 32.5
嘉華(00173) 4.94 11.22 56.0 8.16* 39.5
嘉里(00683) 26.80 66.81 59.9 57.34 53.3
長實(01113) 53.00 -- -- 69.07* 23.3
房託基金:
越秀房託(00405) 4.57 5.18 11.8 4.63 1.3
置富(00778) 8.75 7.43 (17.8) 12.90 32.2
領展(00823) 52.80 59.70 11.6 58.20# 9.3
冠君(02778) 4.62 8.08 42.8 8.72 47.0
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表列有關股份於美國加息後股價表現：
股份(編號) 股價 自去年12月14日 自今年3月15日
(元) 加息以來表現(%) 加息以來表現(%)
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地產股:
恒地 (00012) 46.90 +11.9 + 3.0
新地 (00016) 114.80 +13.7 + 2.5
新世界 (00017) 9.88 +17.1 + 1.1
信置 (00083) 13.58 +15.0 + 4.1
嘉華 (00173) 4.94 +31.4 + 1.9
嘉里建設(00683) 26.80 +22.4 + 4.5
長實 (01113) 53.00 + 2.9 + 2.7
房託基金:
越秀房託(00405) 4.57 + 8.3 + 1.6
置富 (00778) 8.75 + 1.7 + 1.9
領展 (00823) 52.80 + 0.6 + 3.6
冠君 (02778) 4.62 + 5.7 + 1.1
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恒指 24501點 + 9.1 + 3.0
國指 10583點 + 9.0 + 3.0
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@資料源自麥格理3月初研究報告
*2016年6月底數據
#2016年9月底數據
註:每股資產淨值(NAV)折讓及股價截至昨日(20日)收市
撰文: 周湛權
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