調控分化利三四線城市 內房行業持續復甦

　　自從史上最嚴的調控政策推出後，內地主要城市的售樓情況轉趨平淡，不過三四線城市去庫存卻漸見成效，令當地樓市保持和暖。整體上看，目前內地樓市仍維持健康增長，市場熱度從一二線轉移至三四線城市。加上多個利好因素支持下，內房股有望延續強勢，值得留意。

(CNS資料圖片)

最新消息：銷售理想者升幅最勁

　　上星期市場瘋炒內房股，多隻內房股股價升至離地，如中國恒大（03333）在5月份大升近七成，還有融創中國（01918）、碧桂園（02007）、龍湖地產（00960）同期亦升17%至25%不等。不過，股價短期升得快，始終有抖氣的時候，因此近期有多隻內房股亦略見調整，究竟現階段是否入市的好時機，可先從行業基本面分析。

　　回看升幅最勁的內房股，主要是近月銷售表現理想的一群（見表一），其銷售成績基本跟股價成正比。例如碧桂園，首四個月實現合同銷售金額按年增2.14倍至2,041.6億元（人民幣．下同），並刷新行業紀錄，以及完成公司全年目標的一半；又如龍湖，首四個月累計錄得合同銷售金額600.2億元，按年增長兩倍，且已完成全年銷售目標的55%；另外，融創首四個月銷售金額638.2億元，按年大增80%。

　　相反，一些大型內房股表現得落後，銷售表現相當麻麻。如中國海外（00688）首四個月累計合約銷售額為762.4港元，按年升39%，跟碧桂園比明顯差一大截。因此，中海外5月股份僅升3.5%，甚至跑輸恒指。

　　在內地房地產調控政策分化下，三四線城市去庫存漸見成效，令一些主力三四線城市，且擁有土地資源的內房企業，近月銷售表現尤為標青。至於一二線城市，房價自去年「升過龍」後，近月增速開始放緩，相關房企的售樓表現也不大如前。

　　早前恒指公司宣布，國指或將考慮加入紅籌股及民企，當中內房股被納入國指的呼聲甚高，料此可成為股價再上的催化劑之一。由於整個內房市場由年初至今的增長仍勝預期，料各內房股上半年會交出不錯的成績表，料內房股升勢有望延續至6月份，讀者不妨搭「順風車」炒一轉。

重點：

　‧今年首四個月多間房企的銷售成績理想，帶動內房股價造好

　‧年初至今，一二線城市樓價升幅放緩，惟三四線城市持續回暖，反映政策推動下，行業景氣漸回復健康水平

　‧不少券商傾向看好內房業，並建議逢低吸納內房股

行業概況：三四線城市調控較寬鬆

　　早前，內地房地產行業分化嚴重，一二線城市剛性需求強勁，房屋求過於供，以致當地樓市銷情旺盛。而三四線多年來房屋嚴重供過於求，有些地區甚至被稱為「鬼城」。如今，情況似乎有180度反轉，一二線城市因陸續有「辣招」推出而令樓價升幅放緩，相反三四線城市因政策相對寬鬆，加上去庫存措施略見成效，令近月樓價升幅持續擴大。

　　國家統計局公布，4月70個大中城市新建商品住宅價格指數按月升0.73個百分點，較上月微升0.02個百分點，按年上漲9.86個百分點，較上月收窄0.44個百分點。據群益證券統計，價格按月下跌的城市有8個，上漲的城市有58個，持平的城市有4個；按年計，價格下降的城市只有1個。該行又指，一線城市同比漲幅收窄，新建房價按年升幅15.9%，較上月減少2.94個百分點，三線城市漲幅擴大，按年升6.9%，較上月擴大0.2個百分點。

　　各券商對內房業的前景持不同的意見。安信證券予內房業維持「領先大市」評級。該行於5月12至18日，觀察三類城市的售樓表現。4個一線城市一手房成交5,131套，環比下跌19.6%，同比下跌40.9%。北、上、廣、深分別按年跌60.8%、33%、38.7%、27.3%，成交持續低於2014年的周均銷售水平；至於三四線城市，觀察期間上升勢頭持續，環比、同比分別增6.5%和45.8%，當中常德、淮安、安慶和惠州的去化周期甚至低於一線城市水平。

　　廣發證券表示，三四線城市一直以庫存去化為目標，加上在2018至2020年的棚戶區改造計劃，為未來中長期銷售提供了強勁的支持。該行監察了12個三線城市，短期庫存去化周期已降至7個月。成交方面，一二線城市的調控不斷升級，令三四線城市處於較好的銷售狀態。截止5月中旬，該行監控的28個三四線城市累計銷售同比增長9.5%（見圖一）。中金指，進入5月第三周，內地新房銷售面積按年降幅如期收窄，且未來3個月有望繼續回暖，建議逢低吸納內房股。美銀美林報告指，受到三線城市房銷售反彈及政府去槓桿力度降低的憧憬，市場氣氛高漲蓋過內房股基本面，令內房股過去數星期強勁回升。目前內房估值已高過歷史平均，未來增長動力或放慢，股價容易回調，建議「換馬」至落後股份，如華潤置地（01109）、富力地產（02777）。招商證券表示，隨著未來更多收緊的政策，預期部分地區第三季銷售量將進一步偏軟，因此對行業看法審慎，只看好較保守的公司，如龍湖地產、中海外。

個股追蹤：奧園世茂可追落後

　　國家主席習近平一句話︰「房子是用來住的，不是用來炒的」，被喻為內地樓市拐點的開始；及後各地方政府辣招頻出，一線城市房價止漲，另穆迪又調低中國信貸評級，凡此種種皆不利內房股。然而，觀乎股價表現，市場一於少理這些壞消息，照樣將內房股炒上半空；論氣勢，恒大和碧桂園最搶鏡，今年兩股累計升幅達到1.96倍及1.17倍。市場解讀近來公布數據反映三線城市的房價漲幅領先一線城市，於是刺激一批在三四線城市擁有龐大土地儲備的內房股跑出。姑勿論這個論據成不成立，但從近期表現比較突出的內房股身上，卻可以找出一個共通點，就是近兩年這些公司都很積極回購股份。

積極回購證管理層看好

　　資料顯示，近年有5家公司最落力回購，包括碧桂園、恒大、中國奧園（03883）、世茂房地產（00813）和龍光地產（03380）；自2016年至2017年4月計算，恒大及碧桂園回購佔已發行股數的比重最多，分別達5.4%和6.1%。單計今年回購量的話，則以恒大最多，截至4月26日，恒大今年共斥資逾60億元，回購股數達7億多股，規模僅次滙豐控股（00005），暫排行港股第二。

　　值得注意是，回購規模大致亦反映出今年的股價情況，恒大和碧桂園不用多說，差不多是今年表現最佳內房股，至於其餘三隻有進行過回購的內房股又如何？

　　事實上，奧園、世茂和龍光今年累計升幅亦達34.5%、33.5%及63.5%，同樣跑贏大市，只是較恒大及碧桂園表現仍有一截距離，從追落後角度，奧園和世茂看來較為值博。

　　先說奧園。近兩年奧園的回購活動相當活躍，公司斥資1.88億元，回購約1.1億股，佔已發行股數4%左右，佔比僅次於碧桂園，在內房股之中排第三；與此同時，公司控股股東兼主席於今年3月又以每股2.4元，增持5,343.2萬股，佔已發行股數約2%。

　　從連串股權操作顯示，管理層應該看好公司前景，而早前公布首四個月累計合同銷售約85.7億元人民幣，按年升約56%，反映公司銷情仍然有增長，考慮到大股東增持價在2.4元，距離現價不遠，值博之餘，也可作為買入價的參考。

　　至於世茂則看準其過往的回購眼光，以及股價表現較落後。無他，參考世茂過往回購紀錄，往往能夠捕捉股價底部，之前在2008年10月及2011年9月先後進行兩段回購活動，其後股價都有過倍升紀錄。值得注意是，去年世茂回購股數達8,454.9萬股，涉及金額合共8.62億元，佔已發行股數約2.4%，不論回購數量及金額均超過之前任何一次回購，顯示了管理層的信心，由這一點考慮，現價應有再上的空間。

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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