【2018財經預言】料加息3次供款多1成，公共年金帶旺退休產品

供樓一族注意 料加息三次 供款多一成 

　　2017年美國聯儲局先後加息3次，第四季多隻矚目新股上市，抽走市場資金，香港銀行同業拆息（HIBOR）升破1厘，是2008年海嘯後的新高，不少樓按計劃的實際按息已觸及2.15厘封頂位，但各大銀行仍按兵不動，未有上調最優惠利率（P）。供樓一族便最關心本港何時加息，iM訪問多位經濟學者及按揭專家，均預期2018年P息將會上調。

究竟香港何時加息？

　　冠域商業及經濟研究中心主任關焯照估計明年美國聯儲局會加3次息，並估計加息時間與今年相若，即會在3、6、12月加息。他認為，若聯邦基準利率加到2厘，相對本港拆息約1厘，息差仍未足以吸引資金從香港流走。

　　他認為，要到聯儲局明年底加息後、本港銀行才有較機會加息，「銀行唔加P，好似好蝕底，雖然按揭少收了錢，但銀行計過條數，若果加P，儲蓄和定存也要加息，資金成本也會增加。」而大銀行資金成本平，現在HIBOR偏高，大銀行靠拆借也賺到錢，「拆借是一日3000億元的市場！」他認為當銀行「計唔掂數」，同業市場也拆借不到平錢，才會真正加P，他更預言一加息，便可能短時間內追加，可能短短一個月加兩三次、每次0.25厘也說不定。

　　浸大財務及決策系副教授麥萃才認為，明年本港加息幅度應不會太大，估計P的加幅與美國幅度相若，可能加0.5至1厘，「主要視美國加息步伐，以及香港資金流走得多快。」他預計，當銀行體系結餘跌至數百億元，銀行便會考慮加息，12月底銀行體系結餘為1,797億元。至於加息時間，他相信在明年第二季起機會較大。

　　經絡按揭轉介市場總監劉圓圓亦持相同意見，估計銀行體系結餘降至1,000億元以下，本港銀行才有較大加息壓力。她估計，最快明年第二季會循序漸進地加息，幅度約0.25至0.5厘。

按揭供款計畀你睇

　　現時，大部分供樓人士採用H按，僅小部分使用根據銀行最優惠利率而定的P按。H按雖較P按浮動，但H按設有鎖息上限，近期HIBOR上升至1厘以上，令不少H按計劃已升至鎖息上限（匯豐、恒生、中銀為P-2.85厘），實際按息為2.15厘。若本港銀行加息，即上調最優惠利率（P），現時H按2.15厘的鎖息上限亦會上調，假設銀行加息0.25厘，鎖息上限將升至2.4厘。

　　以2.15厘實際按息計，還款期25年，每100萬元貸款額每月需供款4,312元。一旦銀行加息0.25厘，實際按息升至2.4厘，每月供款將增至4,436元，增加124元或2.9%。倘再加多一次0.25厘，實際按息升至2.65厘，每月供款將增至4,562元，較現時增加250元或5.8%。

　　若果明年港息加1厘，實際按息為3.15厘，每月供款額更高達4,812元，較現時大增11.8%。以按揭借貸400萬元為例，現時2.15厘每月需供款17,248元，升至3.15厘便需要供19,248元，每月剛好要供多2,000元。

港人心態寧供樓不租屋   

　　2017年本港樓價升約14%，中原城市領先指數（CCL）由年初約144點，升至年中約160點休息一輪，終在第四季破頂，至165點水平。展望明年，樓價會否受P息上調影響？受訪者均預期加息主要對置業者有心理影響。

加息對樓市有何影響？

　　黃遠輝認為，現時仍屬低息環境下，即使加息1厘，實際影響亦未必大，「始終是住屋需求，其次係儲蓄、保值，我們老一輩的想法，供樓比租樓好，供供下是自己的，這個心態也幾普遍，計到條數都會繼續買。」

　　麥萃才則認為，現在港人買樓最大的問題不是供不起，而是沒有首期，有首期的話通常也供得起，因買樓上會需要進行3厘壓力測試，「而加息幅度應遠低於3厘」。他相信到明年第三季，加息才會影響樓價。而影響不是令供樓人士供不起，而是預期加息常態化，置業者有所顧忌，需求可能會進一步壓低。

　　他續說，樓價要下跌，即是有人肯沽貨。但現時本港六成物業已供甩，對業主來說樓價波動也不可能沽，只是帳面影響。而供樓人士不可能見樓價跌一兩成便止蝕，「投入三四成首期，自住的Commitment很大！不同97年很多人只付一成首期，不想輸落去才會沽。」

明年樓價走勢如何？

　　關焯照估計明年樓價可能先升後回，因他估計明年第四季銀行才會加息，上半年樓價應可穩步上升約10%，到了下半年市場驚加息，對樓價影響將浮現。

　　香港按揭轉介董事總經理葉景強則相反，他預期銀行明年中一旦加P息，對置業者心理影響大，屆時樓市會淡靜一輪，但當樓市積累了一定購買力，又會再上升。

　　即使息魔來臨，經絡按揭的預測仍進取。劉圓圓預計明年樓價可緩緩上升5至10%，「因樓市供應量未來5年也未算穩定，而且港人置業需求仍龐大。」她相信，當按息升至使供樓貴過租樓，才會影響樓價。

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