【投資泰道】港人退休夢 200萬打造5000呎Dream House

攻略篇：泰國房地產律師教路 外國人如何擁獨立屋?

　　只要稍有留意泰國樓市的港人都應該會知道，外國人在泰國不可以買土地、獨立屋和別墅，只有買公寓才可取得永久產權。

　　外國人可以持護照以個人名義購買泰國公寓，並擁有跟本地人一樣的永久產權，受到泰國法律保護，而外國人購買的公寓面積不得超過整幢物業總面積之49%，以一幢總面積1萬平方呎的公寓為例，其中4,900平方呎的面積是可以「永久產權」賣給外國人，若外國人所佔的「永久產權」份額已滿，之後的外國人只可以「長租」（Leasehold）形式擁有，全幢其餘的51%業權必須賣給本地人。

　　說到這裏，相信大部分有意買泰國樓的港人都會選擇買Condo，但外國人真的不可以在泰國擁有獨立屋或別墅？既然如此，為何記者在泰國看見很多外國人在當地擁有美輪美奐的獨立屋或別墅呢？

　　專門為多家發展商任法律顧問的泰國地產律師Boonchai Nitibordeeborriruk（見圖）接受記者訪問時教路，雖然泰國法律不容許外國人以個人名義持護照購買「永久產權」的土地、獨立屋或別墅，但外國人可以透過不同方法擁有，但必須明白不同方法背後的權益和利弊。以下是其中3種方法︰

泰國房地產律師Boonchai。

30年長租約（leasehold）

　　外國人可以向發展商或泰國人業主以30年長租約租用土地連土地上的獨立屋或別墅，租約會清楚顯示在當地土地註冊處發出之地契上，列明租用人之姓名。30年租約可以續期兩次，即合共90年。

　　期間外國人「租客」可以自由出租或出售其獨立屋，如果新買家是泰國人，業權會變為「永久產權」，如新買家是外國人，長租約年期將以30年扣減已租用年期，例如外國人A於2018年簽長租約，5年後賣給另一名外國人B，承接租約的外國人B，其租約只餘下25年期。

　　若以長租約形式30年後續約可能出現爭拗，包括原業主或持有人身故，後人不續約，甚至30年後，原業主要求大筆續期金額，哪怎麼辦？

　　Boonchai指，在簽署30年長租約時，外國人「租客」可以在租約上加上條款，寫明業主30年租約屆滿時「必須無條件續約」。

終身使用權協議（Usufruct）

　　Usufruct即使用他人財產而獲得利潤的法定權利，是外國人在當地購買房地產的方法之一，「使用權」持有人擁有出租或出售房子獲得利潤的權利，有關使用權協議會清楚顯示在土地註冊處的地契上。

　　Boonchai指，對外國人來說這個方法較為理想，不用擔心續期問題，但法律手續上較為繁複以及技巧較高，目前市場上熟悉這方法的律師不多。同時，願意使用這方法的發展商或當地人業主亦較少。

由泰國公司持有

　　有不少外國人開設泰國公司，並以泰國公司名義持有土地、獨立屋或別墅，但在當地開設泰國公司，法律規定公司必須有51%或以上是由本地人持有。大部分發展商及代理均不建議外國買家以此方法持有物業，原因是風險太高，公司可能被公司的本地人賣掉或進行非法生意。

　　Boonchai表示，有不少外國人仍然用這個方法持有物業，他們可以於成立公司的同時，跟有關的本地人簽署協議，買入餘下所有份額。他又稱，當地不少律師熟習有關程序，買家可找信譽良好的律師樓代為處理。

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