【海外置業】日本做業主搞民宿 80萬有交易

酒店篇：看好日本旅遊 東瀛遊轉型建酒店

　　在香港經營旅行社逾30年的東瀛遊，主打遊日旅行團、自由行套票等業務。近年，東瀛遊看中日本酒店供不應求情況，更轉型做埋酒店，在日本大阪買地皮建酒店。

　　東瀛遊自家品牌逸之彩酒店在上年年底開幕，樓高14層，提供354間房間。在酒店開幕初期，本刊記者赴大阪直擊開幕盛況，與東瀛遊執行董事禤國全談談旅行社轉型之路。「2014和2015年，日圓由高位回落，當時日本政府做了大量推廣工作，令世界各地遊日的人數不斷上升。在2015年，我們（旅行社）已感覺到在日本或大阪酒店供應非常緊張，預訂有難度。」

東瀛遊在大阪買地建逸之彩酒店，於去年11月開幕，未來將在沖繩建第二間酒店，旅行社執行董事禤國全對旅遊和投資酒店前景有信心。

　　至2016年，訪日遊客人數為2,400萬人，日本國家旅遊局預期，至2020年訪日人數或增至4,000萬人。遊日旅客急升，連帶對住宿需求殷切。

不惜工本用高級用品

　　「雖然當時我們生意好好，但都要居安思危，在最好生意的時候，諗下未來逆境要點樣去做。我們見到科網、網絡平台發展好，對傳統旅行社一般銷售有影響，所以旅行社除了要做好服務推廣，也應該考慮怎樣增加利潤。既然咁多人去日本，需求咁大，所以決定在日本買地建酒店經營。」

　　2015年8月，東瀛遊以1.24億元購入大阪惠美須町地鐵站旁土地，面積為17,500呎。翌年9月起動工，僅花約14個月時間已建成酒店，整個項目（買地連上蓋所有建築成本）花費近4億元，「在日本，地產和建築方面成本較香港便宜，其建築成本僅是香港的四成左右，但建築卻十分認真和細緻。」

　　酒店以和洋式設計為主，甫走進酒店大堂，接待處掛上闊5.5米的京都著名的西陣織畫，每間房間內以竹、梅花等裝飾牆身，和式風格甚濃。酒店以沖繩製的塌塌米舖成地墊，房內擺放兩至三張床，每張床設有兩個枕頭，短身（11厘米）枕頭用作仰睡，長身（14厘米）則用作側睡，每個枕頭的正反面軟硬程度不一，方便旅客選擇適合自己所需的枕頭，而酒店大堂內提供各種護膚用品供客人自行取用，成本不菲，禤國全表示：「我們一定不能吝嗇，現時做生意不單止令客人覺得物有所值，而是要物超所值。酒店房間尺寸比想像大，我們的床舖、枕頭、裝修設計，甚至房內的沖涼和護膚用品都會用到咁高級，因為我們希望客人來到酒店覺得每一樣野都好好，猶如返咗自己屋企一樣。」現時雙人房（不連早餐）房價約為每晚1,200元。酒店除了接自家旅行社的訂單外，也會接待韓國、台灣、新加坡、越南、馬來西亞等東南亞客群，未來也會開放予內地自遊行的旅客。

控制成本縮短回本期

　　這邊廂大阪新酒店剛開幕，那邊廂相鄰的土地正進行酒店的第二期工程——深層溫泉水擴建工程，旅行社計劃興建5層高的溫泉設施，設有健身室、浴場和私人浴池等，「我們一路做（酒店裝修工程），一路計劃酒店未來發展。直至酒店動工時，見到隔離土地出售，馬上睇一睇（地底）有無溫泉水。」至去年10月，工程掘至600米深的地底時發現有溫泉水，報告也顯示溫泉水質量好，有助紓緩高血壓、糖尿和失眠等問題，「現時溫泉水溫度為34度，普遍溫泉水溫度一般控制在39至42度，部分溫泉水溫度太高需要降低，同樣也有部分要升溫，所以我們也會將這個溫泉水提高到39度至42度。」

東瀛遊大阪自家酒店旁，正進行挖掘深層溫泉水工程。圖中為掘至600米深地底所得溫泉水。

　　東瀛遊染指酒店業，在大阪開設第一家自家品牌酒店，預期7年內回本，「其實我哋計過條數，回本期快，原因有兩個：第一，在短時間內建成酒店，可即時營運，推快回本期。第二，在建築成本上控制得緊，買地連上蓋所有建築成本花費4億元，酒店有354間房，平均一間房造價120萬元左右。如果做到八至九成入住率，原則上是6至7年，甚或更快時間可以回本。」第一間酒店剛落成之際，東瀛遊已在沖繩國際通附近，以9.7億日圓（約6,730萬港元）購得4幅地皮建酒店，預期在明年秋天開幕。

港連續入住3晚，酒店即送阪堺電車一日乘車券，可暢遊住吉大社、四天王寺等景點。

酒店房內附有兩個枕頭，長身可作側睡，短身可作仰睡。

酒店大堂的接待人員精通多國語言，如普通話、英文、韓文等，以應付不同的旅客需求。

酒店位於大阪惠美須町站旁，鄰近通天閣。在其18樓天台外，可以遠眺酒店周遭的景色。　

　　禤國全自言是酒店初哥，目前仍在努力學習經營酒店中，「經營新的生意不能夠擴展得太快，我們會視乎這兩間酒店的經營情況。整體而言，我們對（日本）旅遊和投資酒店前景有期待和信心。」

拉麵啤酒放題 設深宵食堂吸客

　　每晚10時至11時，酒店將會免費提供拉麵、啤酒、清酒放題。在放題舉行前15分鐘，等待乘電梯到大堂享用免費拉麵的住客眾多，往往需要等待10至15分鐘才能夠成功「落樓」。

　　酒店每晚將提供一款口味的拉麵，同場也有啤酒、清酒、梅酒和雞尾酒提供，客人可因應不同的口味自行調酒。即使不飲酒的客人，也有各式咖啡和茶供應，非常貼心。

禤國全堅持不買日本樓

　　東瀛遊看好日本旅遊和酒店業，近年頻頻在日本買地建酒店，打破行業的經營模式。旅行社執行董事禤國全，熟悉日本行情，卻從未買過日本樓。他提醒日本人口老化問題嚴重，連帶影響住宅需求，「日本人口是一個倒轉三角形，現時日本人口約有1.3億，預期至2050年只剩下1億。人口老化嚴重，住宅需求降低。」若然真是要買日本樓，宜購買東京、大阪近市中心的樓。除此之外，日本人鍾情新樓，不喜歡買舊樓，折舊率大，而他自己也從未買過日本樓，「相對上，我們今日做緊的是一個商業投資，而非買樓，是兩件不同的事。」

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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