專訪馬時亨 公開投資心法 推介內銀股中山樓

物業篇：年老不想煩 買樓只看一件事

　　在股海長勝，馬時亨在物業投資方面也是大贏家，尤其在英國，很多退休人士愛投資物業，收租當作退休金，但馬時亨對記者說，年紀大反而不好投資地產：「我現在年紀大，沒有心機。有海外物業，你要用很多時間，搵人去租，即使丟空，我都要成本，你要搵人睇住間屋，煩這煩那。」他笑言現在想多花時間湊孫。

英國脫歐可能對當地樓市有負面影響。

地點交通 重要考量

　　他現時持有的物業分別位於紐約、英國及內地中山。紐約物業是兩三年前購入的，但他用煩去形容，「美國置業真係好煩，好複雜，稅唔好講，簽文件簽到手軟，我不建議去美國買樓。」內地中山物業則是四、五年前購入的，「我很多年前已經叫人買中山，現在升了一倍有多，我看還會升，只要有耐性，揀些好物業。」他指看好中山是因為交通因素，當地有港珠澳大橋、深中通道及高鐵連接，而鄰近地區如順德及佛山等也會發展起來，「但內地買屋又係煩，有限購，攞錢出來（指限制匯錢出境）的問題，都係複雜。」

馬時亨指中山的交通愈來愈便利，因此看好當地樓市。

　　英國樓近年升幅也驚人，馬時亨指買英國樓手續相對簡單，他自90年代已在當地買樓，最高峰時擁有20個物業，他坦言投資英國樓是長賺不蝕，而且「好容易賺錢」，投資心得也很簡單，「其實買樓都係三個字—— Location、 Location、 Location，你買哪裏的物業都一樣，如果整個市升，好似香港，天水圍都升啦。問題是要穩陣，物業投資講位置，外國又好，香港又好，最重要是交通方便。」

做足功課 量力而為

　　英國脫歐，馬時亨認為可能帶來風險，「現在一定風險大，因為「脫歐」，加上很多人因脫歐影響離開英國，如果你有間屋，當然要租出去。英國以前租金回報好好，每周計租。現在有點擔心，脫歐後可能很多行政人員撤走，租金市場會變差，你買間屋，即使位置好，但租不出就會蝕水。」他又指以前他的英國物業，全部出租沒有「吉屋」，但今日形勢可能有變，「要小心，一脫歐，人走，沒有人租屋。全世界都是這樣，沒有人租屋，市道自然不好，樓價就跌。」雖然有分析認為英國作為金融中心，脫歐影響甚微，但馬時亨始終覺得有風險，要買的話，仍然是那一句，「買物業講位置，即使市道變差，相對都會好一點，總比在外圍的好。」

　　他提醒買物業及買股票是兩種完全不同的投資，「買樓槓桿大，你借三成可以買到間屋，在外國買樓大約三至四成。股票則不同，藍籌借最多兩成，你亦不會經常賣出買入，通常你長揸，只要你買啱個市就得。」相對股票，投資物業要花的精力較多，「又要過去睇下，又要搵人去租。」不論選擇投資股票或物業，都要「睇你自己」的情況，以及不離他的投資八字真言︰「做足功課，量力而為。」

兒時波地變豪宅 「我都買唔起」

　　講到投資香港物業，樓市比股市更瘋狂。馬時亨指近日北角開賣新盤「海璇」，該處以前是球場，鄰近他小時候住的美輪大廈，他小時經常去那個球場流連踢波，對該處充滿感情，因此打算買個單位留念，但新盤樓價竟是每平方呎竟賣6萬元，他坦言買不起：「我以前住北角，打死我都唔信6萬元一呎，但現在竟然是這樣。真的黐線！沒可能！北角不是半山，陰公！」他指買個單位「大嗱嗱」要過億元，就算買得起，他也不會買，「如此瘋狂就要小心，現時股市我不覺得癲，但樓市真的有點瘋狂，我擔心樓市多過股市。」

近日北角碼頭附近新樓盤海璇呎價達6萬元，單位成交價近億元，全港譁然。

認清自己持貨能力

　　他語重心長的說，若持有幾億元，又一定要住北角，買下如此高價的單位，當然沒問題。若買來炒，「睇你情況，所以我講量力而為這四個字很有用，如果我借9,000萬元去買1億元的樓，利息一上，我實玩完。」投資多年的他，見過九七年時利息高企，沒有人料到，會發生金融風暴，「周期好難講，不要掉以輕心，錢是很辛苦搵返來的，蝕了會很『肉赤』。」

　　馬時亨指投資物業講究買家持貨力（Holding Power），他指若買家能度過2003年沙氏，再過到2008年雷曼那個關口，到今天樓價大升，自然有賺開心，否則可能早要蝕本離場。「投資物業，重要的是Holding Power ，利息高或低，市高或市低，你都可以『Hold住』個物業。」他又指投資物業的好處是，可以向銀行借較多錢，「但小心利率上升，市一冧，你迫住要出貨就必定蝕本，一定要考慮自己的Holding Power。」

「有錢都不會買！」

　　現時樓價太癲，馬時亨坦言不會沾手，除非找到「好平好正」，他認為舊樓可能有筍貨，不過由於現時政策問題，舊樓按揭成數低，令部分人寧願買貴價新樓。「我有朋友從外國回來，想買500萬元樓下的樓，由於舊樓要付四至五成首期，大約200萬元；最後他買了一個800萬元的新樓單位，因為有按揭，你說是不是很滑稽？」

　　槓桿高令樓市風險增加，馬時亨指見過不少周期循環，沒有永遠上升的大市，「你問我買新樓，我買唔起，莫說年輕人，太貴了，即使買得起都不會買。可能有人會反駁我︰「你有樓當然這樣說。」但你今日叫我入市的話，我會好小心。若買來自住，亦要有Holding Power。」

轉載自《iMONEY智富雜誌》

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