【荷蘭直擊】安居新思維：貨櫃屋、水上屋、社會房屋

荷蘭水上建屋第一人 三層獨立屋 僅售1000萬

　　荷蘭人早已習慣與水共生，數百年前在水上填海造地，長年以來又要對抗洪水。在當地可以見到很多運河，甚至說荷蘭是由運河組合而成都不誇張，特別是阿姆斯特丹，市內的運河總長度達逾100公里，由1,500多條橋連接，在運河兩旁有很多運河屋（Canal House），運河上則有形形式式的船屋（Boathouse），近10多年更有「進階版」，在水上建成的漂浮屋（Floating House）。

對於有人擔心在水上建屋會有污染問題，Koen認為不成問題，因為住客不會愚蠢到弄髒自己家的周圍。

　　荷蘭建築師Koen Olthuis（見圖）在15年前創辦Waterstudio，只做水上建築設計，至今完成了逾200個項目，包括美國、杜拜等地；他是水上建屋的第一人，他說現在全球約有近50名水上建築的專家，他們提倡造地、建屋不只有填海這方案，因為漂浮屋已可解決土地不足的問題，而且彈性更大。

Koen Olthuis　建築師

隨水位升降不怕洪水

　　水位上漲、土地不足、人口集中在大城市等，不獨是荷蘭要面對的問題，而是全球正在面對的迫切威脅。荷蘭漂浮屋集中在阿姆斯特丹的人工島Ijburg，Ijburg本身是阿姆斯特丹的新市鎮，亦是首個漂浮社區。首批居民在2002年遷入，現有2萬多人居住，漂浮屋在該島仍是少數，只有近100間，部分是政府的社會房屋，旁邊約有30幢私人的漂浮獨立屋，包括地窖和天台，每一間看來都有不一樣的設計，面積約1,750多呎，部分由Koen的建築師樓設計。採訪當日見居民在水上放下平板，以雙手為槳，隨即「泛舟湖上」，好不寫意，記者嘗試在漂浮屋的通道行走，卻完全沒有在「水上漂」的感覺。

將漂浮屋建在近岸水域，建築成本相對較低，因為較易取得水電設備。

　　「高度可以到100米，有20、25個室的建築物都可以，只要地基夠闊。」每間獨立屋都有在水底的地窖和水面的平台，地窖增加了整間屋的面積，平台則可讓一班朋友在陽光下聚會，但地窖和平台確有實際用途，就是作為漂浮屋的地基，最基本的面積要比屋的闊度更闊，實際闊度需視乎擺放的位置、設計等因素而定。Koen以大型遊輪為例，在公海行走時，身在遊輪上的人不會感到劇烈晃動，「因為部分船身沉在海底11米，為甚麼以千計的人在遊輪上可以穩定，數百人住在水上不可以？」

漂浮屋的室內與一般家居無異。

　　Koen以混凝土和泡綿製成的地基，可半浮半沉在水中，整間房屋隨水位垂直升降，他說，這種製作並非新事物，數十年前已經應用，只不是應用在水上建築，「水不是問題，而是解決方案，解決洪水氾濫的問題。」聽起來很不可思議，但能隨水位升降的水上屋，不會受洪水帶來水位上漲的影響，至於颱風巨浪的問題，Koen說，現時已有固定屋身的技術，問題在於金錢成本多於技術問題。

香港環海理論上可行

　　Koen說，只要是被水包圍的大城市都可興建漂浮屋，包括香港、上海、紐約等同樣沒有足夠可負擔房屋的地方，但在興建之前，需要考慮幾個問題：在技術上，需要研究擬興建的水域，屬於甚麼類型的水，如果在海水上興建，當中的鹽分、水溫都會影響地基設計。但種種技術問題，在Koen眼中都是可研究、可解決的問題，「在港灣、海港或近岸興建，成本會較低，因為風浪較細，也較易取得水電等設備。」

　　根據在Ijburg的經驗，當時每間獨立屋的建築成本約是數百萬港元，「10年前買下的業主，現在已賺了錢，確實幾多我不肯定，但升幅比一般房地產市場更高。」參考美國近期同類型漂浮獨立屋的售價，則大約是1,000多萬港元。不過，這只是獨立屋的價錢，如果不需要花巧的設計，甚至以貨櫃的鋼鐵物料興建，建築成本可遠低於上述數字。

　　漂浮屋在荷蘭以至世界或難以成為主流，但可能因為土地不足、氣候變化等問題迫在眉睫，Koen說，在最近兩、三年，社會對漂浮屋的接受程度大為提升，他收到的查詢大增，「不只是一間間獨立屋，而是問整個社區。」

　　Koen的設計不只在荷蘭可見，目標也不只為有能力住獨立屋的有錢人，他最想漂浮屋可解決巴基斯坦、印度等地的問題，以漂浮地基加上貨櫃，放置在近水的貧民窟旁，可以成為儲水箱，也可以成為班房，不一定局限在房屋的應用，也可以用在社會設施上，「漂浮屋不是有錢人想住得奇怪的產物。」

土地法例成普及阻力

　　建漂浮屋的技術不算太複雜，每處地方的水域各有特質，需要一定時間做前期工作，但要成功實行，最難是「擁有權」的問題，「法例、規例要配合，但現在的社會，擁有土地，便擁有權力。」在興建之前，要解決如何將水域賣給發展商？使用權限如何設定？購買漂浮屋的業主可否做按揭？建築批文的細節如何訂定？Koen說，發展商只是向錢看，漂浮屋有利可圖的話，他們一樣願意興建，「而政府的責任就是解決（上述）問題。」

水上社會房屋

　　漂浮屋計劃是阿姆斯特丹政府建設Ijburg時的規劃之一，除了由私人擁有的漂浮獨立屋，在不遠處有外形似貨櫃屋的漂浮屋群，由當地發展商和建築公司合作，在2001年勝出政府舉辦的比賽，取得該處的發展及設計權。漂浮屋群有165間屋，約三分之一撥作社會房屋，作為可負擔房屋出租，另有一半單位連接旁邊的陸地，部分都是出租的社會房屋，但全部單位都有逾千呎，分成兩層或三層。

Koen設計的漂浮獨立屋可自給自足能源，免卻接駁陸上電綫、水管的煩惱。

　　漂浮屋群的設計相對簡單，外觀全看似塗上白色漆油的貨櫃屋，有些建得比較高。居民都善用通道位置，布置自己的居所，從屋內走出去，沿樓梯向下走，便到水平面的「私人碼頭」，不少單位旁泊有小帆船。靠岸的單位在天氣好的時候，打開落地玻璃窗，坐出屋外，又是另一種生活享受。

百年房制 公私聯營 基層真正出路？

　　生活的基本需求不外乎三餐溫飽和「有個瓦遮頭」，偏偏在香港，仍不時有捱貴租、被迫遷的人要過「遊牧」生活，難以安居。荷蘭早在1901年立法，居民享有可負擔房屋的權利，因此訂立了社會房屋制度（Social Housing），由私人發展商、非牟利機構等非政府組織組成，統稱為房屋機構（Housing Association），在政府的資助下，提供合理租金的單位給當地居民。以阿姆斯特丹為例，社會房屋現佔當地整體房屋比例43%，在300萬個出租單位中佔75%。反觀香港以至大部分國家，基層房屋多由政府全權負責興建、營運、審批等，供應和需求之間嚴重脫節，輪候人龍「大塞車」，各地社會開始討論由民間機構作統籌的可行性。

Elly（圖左）和Kees（圖右）對於香港政府沒有參與社會共享房屋計劃大感奇怪。

設租金管制惠基層

　　荷蘭的社會房屋制度有超過100年歷史，由各地市政府撥出土地，房屋機構可用較市價低的地價購買土地，但往後的建築、營運開支需自負營虧，政府可作擔保角色，助有需要的房屋機構向銀行申請貸款，「政府與房屋機構簽訂契約，寫明租金水平、最少興建的單位數目等。」阿姆斯特丹市政府社會房屋主任Elly van Sluijs指出，城市化令阿姆斯特丹的社會房屋供不應求，根據當地標準，年收入低於3.7萬歐元（約34萬港元）被界定為低收入，按此推算，當地有逾半人口符合入住社會房屋的資格。

　　在很多歐洲國家的租客都受法例保護，荷蘭也不例外，為了防止業主空置單位過久，當地市民曾有佔屋權，可進入疑似單位後報警，甚至鬧上法庭，業主要上庭解釋空置原因，法官有可能將單位判給佔屋者居住；有關法例已在2010年取消，但低收入家庭的房屋，仍受租金管制保障。荷蘭設有計分制，按單位面積及設備等評分，分數低於142分，租金不能超過710.68歐元（約6,498港元），租金水平每5年檢討一次，新租金水平將在2020年生效，想入住受租金管制的單位，租客要申請住屋證證明符合資格。

憂可負擔單位減少

　　在現有的社會房屋制度，房屋機構可以市價租金出租單位，作為營運收入，同時有私人發展商撥出部分單位作社會房屋（Private Rental）。但阿姆斯特丹房屋部研究及發展主任Kees Dignum指出，國家推行新規例，將地點因素加入計分制，令私人發展商興建的可負擔單位可得分更高，以轉投自由市場，換言之，可負擔單位將會減少，取而代之是月租高於710.68歐元的單位將大增，「到時租金就會升得很快，我們（市政府）極力希望在這市場做到一定的租金管制。」

阿姆斯特丹市中心有不少逾百年歷史的運河屋，租金大約3,000歐元（約2.7萬港元）起。

　　而與香港的情況相若，荷蘭的中產同為夾心階層，按當地的標準，中產的年收入為3.7萬至7.5萬歐元（約33.8萬至68.6萬港元），其可負擔的每月租金應介乎710.68歐元至971歐元（約6,498至8,878港元），但這只佔市場上的6%，符合中產標準的市民卻有12%。

　　訪問完結前，記者說起香港最近推出社會房屋共享計劃，由非牟利機構營運，政府「退居幕後」做中間人，為資助者、業主、社福機構及社會企業等拉綫，Kees一臉疑惑︰「為甚麼政府沒有參與？」這突如其來的一問，確實令人尷尬。

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