居住要求提升 物業管理股逆市崛起

08/08/2018

  隨著內地人均收入持續增長,人們對居住質素的要求愈來愈高,促使物業管理行業興起。近年內地物業管理公司相繼來港上市,已形成一個新興板塊,今年以來普遍股價跑贏大市。值得注意是,當中不少由內房股分拆上市,在子憑母貴下,其收入及盈利均保持良好增長,至今已有兩股率先發盈喜,相信其他同行也有機會報佳音,具吸納價值。

 

 

最新消息:行業無懼風雨 基本面佳

 

  中美貿易戰不斷升溫下,港股走勢轉弱,多個強勢板塊借勢回吐。物業管理股在高位也呈現沽壓,但總體仍然跑贏大市,年初至今普遍錄得一成以上升幅(見表),今年2月才上市的雅生活服務(03319)和另一隻物管股彩生活(01778),累計升幅在三成以上,但都未算誇張,中奧到家(01538)今年股價已接近翻一番!

 

 

  物管股吸引資金追捧其實不無道理,回看行業去年業績,盈利均有明顯增長,除了基本管理業務之外,行業亦積極發展增值服務,開拓其他收入來源。再加上近幾年內地房價及銷量失控地上升,而「消費升級」又推動居民對物業管理服務的需求增加,在多個基本因素支持下,自然成為市場追捧的板塊。

 

  港股踏入8月的業績期,績優股備受市場關注,而目前為止物管板塊已有兩家公司率先報喜。例如,雅生活預期上半年純利將按年增長超過1.5倍,主要因在管面積增多及來自增值服務的收入上升;另祈福生活服務(03686)亦發盈喜,預計上半年純利將同比錄得超過六成的增幅。隨著內地中產人數急升,對住屋環境及生活質素的要求也不斷提高,現時高質及具規模的物業管理公司變得相當吃香,有理由相信,行業已步入高速發展階段,前景值得看好。

 

重點:

 

  ‧內地中產人數急增,「消費升級」帶動對物業管理服務的需求,長線前景值得看好

  ‧行業集中度逐漸提高,或將迎來併購潮,呈現強者愈強的局面

  ‧多間企業積極拓展「社區O2O」平台,成為收入的新增長點

 

行業概況:5年後市場規模破萬億

 

  雖然去年開始,中央接二連三推出樓市「辣招」,以遏止一二線城市樓價過熱,但據國家統計局數據顯示,去年全國商品房銷售面積16.9億平方米,按年增長7.7%,其中住宅銷售面積增長5.3%,可見樓市熾熱情況未有減退。內房市場規模龐大,其衍生出來的物業管理服務具有優厚的潛力,而且內房公司也深信優質的物業管理服務能吸引買家。因此,過去幾年物管行業發展迅速,市場規模不斷擴大。

 

  東興證券指,物業管理行業在管面積保持穩定增長(見圖一),2012至2019年在管面積複合增長率為6.2%,而百強企業在市場份額中比例迅速上升,從2014年的19.5%驟升至2017年的32.4%,因此百強的管理費對於市場的總體定價將起到愈來愈重要的作用,預計2023年全市場管理費規模將達到1.1萬億元人民幣的水平,年化增長率達到12%。該行首次給予行業「看好」評級,並強烈推薦彩生活、碧桂園服務(06098)及綠城服務(02869)。

 

 

併購成龍頭增長動力

 

  去年本地上市的物業管理股份只有5隻,而隨著內地大型房企陸續分拆旗下物業管理公司來港上市,今年再有兩隻股份加入,令這個板塊漸成規模,備受關注。然而,行業仍處於非常分散且競爭激烈的階段,大型物業管理企業均積極爭取管理面積,或透過收購中小型物業管理公司來加快業務擴張,前十大物管公司收入佔整體行業的比重,由2014年的4.4%上升到2017年的11.1%,可見物業管理市場的集中度逐漸提高。

 

  以雅生活為例,公司已完成收購蘭州城關物業及京紫竹物業管理等股權,合共收購3,700萬平方米的物業管理面積,收入將會合併至業績中,並已接近公司早前指引今年全年4,000萬平方米的收購目標。由於物管公司屬於輕資產及周期影響較低的行業,而香港上市的物管股,大多背靠大型房企,不愁物業組合供應,且毛利可觀,增加對長線資金的吸引力。同時,龍頭企業於資本實力上具有優勢,併購將是她們增長的一大動力,在行業集中度持續提高下,將會強者愈強。另外,行業近年積極拓展毛利較高的增值服務,如「社區O2O」平台。基本上,多間物管公司都有自建的手機應用程式(App),為居民提供衣食住行等相關服務,包括繳費、維修、理財、租房、購物等多方面的服務。以彩生活旗下的「彩之雲」App為例,去年「彩之雲」已覆蓋9億平方米的物業面積,並與50家物管公司建立合作關係,註冊用戶數達1,034萬人,按年增2.4倍,月活躍用戶數多達3.5億,按年增長1倍,成為公司另一收入和利潤的來源。招銀國際指,增值服務是行業新的增長點,而目前物管公司開展比較廣泛的增值服務主要是「社區O2O」,並引入電商服務,銷售商品。該行指,物管公司開展「社區O2O」的優勢來自掌握社區人口以及與住戶距離較近,給予行業「優於大市」評級。

 

個股追蹤:中海物業增值服務擴利潤

 

  碧桂園(02007)分拆碧桂園服務上市的前夕,乃物管股最風光的時候。自此之後,普遍走勢均受制於前頂,反映物管股估值或觸及短期的天花板,但考慮到內地物管行業的增長模式尚在,相信破頂只是時間問題。

 

  據券商描繪出來的路線圖,內地物管公司大多由內房公司分拆出來,兩者關係千絲萬縷,由於近年內房銷售破紀錄,市場預計物管公司可順理成章管理關連公司的樓盤,或者併購同行業務,有利提升其管理面積的規模;更重要是,目前內地物業管理費支出,相對於樓價只佔很小的比例,且處於偏低的水平,換言之,無論在價、量方面均有很大的想像空間。

 

  事實上,從估值差異經已看出投資者不同的預期。以碧桂園服務為例,估值貴過同行一大截,今明兩年預測市盈率高達45.2倍、32.5倍,較中海物業、綠城服務有頗高的溢價。歸根究柢,碧桂園賣樓速度和規模驚人,2017年實現合同銷售面積達6,066萬平方米,按年增61.9%,又因為其收費管理面積之中,接近九成來自碧桂園旗下的樓盤,可以想像在母公司繼續關照下,未來不愁沒有生意。

 

母公司售樓增長較慢

 

  然而,若嫌碧桂園服務太貴,其他物管股也有不同的賣點,例如中海物業(02269)有國企背景,財務較為穩健,公司在第三方管理和增值服務均有很大改善空間。

 

  事實上,中海物業相對落後,或許因母公司中國海外(00688)的售樓速度較慢,導致市場不願給予更高估值。

 

  資料顯示,去年中國海外出售樓面面積約1,446萬平方米,按年增10.9%,而今年首六個月累計售出的樓面面積增幅只有8.6%,難怪令市場對中海物業的增長動力起疑。

 

  截至2017年底,中海物業所管理的建築面積為1.28萬平方米,至於來自獨立第三方發展商的項目,僅佔收費面積的10%左右。

 

  引述里昂報告,中海物業高層稱公司將會積極爭取第三方業務,藉以擴大公司規模,並帶動增長。該行預期,新增第三方的管理樓面,有望超過目前只有一成的比例,預期今後三年盈利的複合年增長率達26%。

 

  同時,中海物業來自增值服務的收入佔比也低於同行,去年佔7.9%以致整體毛利率偏低,只有23.9%,反觀碧桂園服務就有18.3%的收入來自增值服務,其整體毛利率為33.2%。

 

  如果從這角度考慮,就算管理面積和收入未必有突破性增長,惟公司仍有條件透過提供更多增值服務來擴闊利潤率,又由於基數低,說不定效果會相當顯著。

 

轉載自《iMONEY智富雜誌

 

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