《投資心得－潘鐵珊》與綠城服務戰略合作，中奧到家盈利能力增強

　　《投資心得》中奧到家（０１５３８）是一家獨立的物業管理公司，公司於２０１５年１１
月上市，是繼彩生活（０１７７８）、中海物業（０２６６９）後第三家登陸港股的物管公司。
中奧到家的主要業務為住宅物業市場，亦會向非住宅物業提供服務（包括單幢非住宅物業及住宅
物業附屬物業），如學校及商業大樓。服務包括標準物業管理服務及配套服務，例如清潔、園藝
、保安、維修及保養以及管家服務等。集團去年獲中國物業管理協會及上海易居房地產研究院中
國房地產測評中心評為物業服務企業綜合實力５００強及２０１９物業服務市場化運營領先企業
，反映公司良好的增長情況。

＊業務拓至４５個城市，逾九千名員工＊
　
　　在細分業務上，中奧到家２０１９年末業務拓展至４５個城市，擁有９０６５名員工，合約
面積７２００萬平米，在管面積６５３５萬平米（其中住宅３８５個項目５７６４萬平米，非住
宅專案１４３個專案７７１萬平米）。２０１９年中奧到家實現收入１５﹒２７億元人幣，其中
基礎物業、協銷、清潔及綠化、房地產代理分別佔７４﹒９％、２﹒７％、２﹒１％、
１２﹒２％。實現歸母淨利潤為１﹒０９億元人幣。
　　今年６月，中奧到家成功引入綠城服務（０２８６９）成為第二大股東，並進行一系列戰略
合作，組成合營公司，為中奧到家未來開展了新的面貌。中奧到家主要集中在華東華中等地區，
與綠城服務戰略區域相同，而背靠綠城服務，綠城服務向中奧到家推薦公司不適合承接的物業管
理專案，為未來的協力廠商在管面積轉化提供一定支援，有助中奧到家來自於規模的持續增長及
物業費的提升，增強盈利能力的成長性。同時，中奧到家旗下有多家服務公司，涵蓋清潔、保安
等服務，有望為綠城服務優選為外包業務服務合作商，為中奧到家帶來新業務增長，未來發展有
一定保證。
　
＊與綠城戰略合作利收益，可推升估值＊

　　此外，參考中奧到家的最新年報，公司正逐步拓展上下游產業鏈，重新調整產業布局。一方
面期望滲透一二手代理業務，同時將產業鏈往下游推進一步，陸續併購清潔、園林養護及保安服
務等專業公司。未來幾年將逐步發力，以物業管理為核心，向上向下做產業鏈的延伸，發展成一
家全產業鏈小區綜合服務營運商，形成回報比率及增長情？可較高，令到財務報表的表現也較亮
麗，推動估值進一步提升。
　　該股現價息率２％，每股淨資產０﹒８９元，市淨率１﹒５倍，安全邊際不俗。估值而言，
中奧到家現價往績市盈９﹒３倍，相比市場平均往績市盈率２４倍，無疑顯得低估。參考最近綠
城服務第二次購入股價１﹒８元，現在明顯較低，若計及跟綠城戰略合作帶來的潛在收入增長，
推升市盈率，預測中線目標價２元，跌破１﹒０５元止蝕。《天宸康合資產管理投資總監　潘鐵
珊》（本欄逢周四刊出）
　
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