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00688 中國海外發展
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11/11/2022 09:30

《品中資-羅國森》房地產還有剛性需求嗎?

  《品中資》10月24日,中國海外(00688)(下稱中海)公布第三季業績,總收入
175﹒2億元人民幣,按年大跌近六成。扣除投資物業的公允值變動和匯兌淨損益後,經營溢
利只得18億元人民幣,按年大跌七成七。
  累計今年首9個月的經營溢利為258﹒1億元人民幣,下跌三成半;收入1213﹒1億
元人民幣,減少近兩成。
  業績公布後,中海股價跌幅擴大,尾段低見18﹒16港元,大跌一成一,見今年1月初以
來低位,收報18﹒32港元,全日仍下跌一成。
  隨後幾日,中海股價再跌至14﹒4港元的52周低位後才反彈,昨日收報16﹒46港元
。年初至今計,股價由年中時的最大升幅藍籌,淪落至下跌一成的弱勢藍籌(但仍然跑贏大市)
,實在令人唏噓。
  今年3月,我曾在本欄品評過中海,當時我用的標題是《中國海外「雙五」估值超抵》,所
謂的「雙五」,是指她的市盈率只有5倍,而息率也同樣是5%,以一隻優質藍籌股來說,實在
是超抵的估值呢!
  當時我指出,以最近10年計,中海最惡劣的一段日子是2020年。2020年初,中海
股價大約報30港元,但一年間,股價大跌五成,跌至2021年初的15港元左右水平。
  不要忘記,2020年是港股大升的一年,但這一年,中海股價全年下跌四成四,淪為第三
大跌幅藍籌。到了2021年,整體內房經歷了最風雨飄搖的日子,但中海的坎坷日子比其他內
房來得更早,本來預計,她也會比其他內房更早走出陰霾。
 
*上半年股價如虎添翼*
 
  2021年,中海股價回升近一成,似乎一如我的預期。而踏入2022年之後的半年,中
海股價更「如虎添翼」(今年是虎年),由去年底的18﹒46港元,急升至27﹒35港元的
高位後才整固。
  正如剛才所說,年中時,中海仍是升幅最大藍籌。但形勢在4月中之後開始有變,中海股價
出現回吐,但跌幅不算大,令到年初至今仍錄得股價升幅。
  但一切都由這個第三季業績之後出現逆轉,業績公布前,中海股價仍在20港元之上(除淨
價計),但業績公布後已跌至18港元邊,然後再急挫至14﹒4港元後才見反彈。
  我認真細看中海的第三季業績,關鍵似乎是物業銷售在第三季急速轉弱,比上半年還要差。
究竟第三季發生甚麼事,令到連中海這類優質內房的生意也大減?
  我只提6個字,大家就應該記起了,那就是「爛尾樓斷供潮」。事緣內地多個省市的樓盤因
為「爛尾」,令一眾業主以「斷供」作為威脅(冒著影響個人信貸評分的風險),迫令當局正視
問題。
  這段日子,相信沒有太多人願意買樓吧,因為買了樓也可能爛尾,有誰願意冒險呢?!一時
間,所謂房地產有剛性需求之說,彷彿也站不住腳了。
  針對短期問題的核心,當局容許該等業主暫緩供款,即是給予「還貸緩衝期」,因為事實上
,該等業主斷供,不是因為沒有能力供,而是因為未能收樓,繼續供款等於倒錢落海。如果發展
商能夠如期交樓,問題便可能馬上解決。
  而作為長期的核心,最重要當然是確保地產商能夠如期交樓,要他們如期交樓,最重要當然
是有錢開工和支付各項開支。因此,銀保監也公布了一系列措施,其中最主要當然是鼓勵銀行繼
續向房地商貸款,另方面當然是協助中小型銀行補充資本,避免她們受拖累。
 
*調整後仍具「雙五」吸引力*
 
  我希望,也相信,第四季之後,內地房地產市場已經回穩(仍有一段時間才可以回暖)。在
中海的第三季業績報表中,管理層也指出,雖然按年比較,第三季的銷售仍然下跌,但跌幅已比
上半年收窄,因此,他們對於地產樓市見底回升也抱審慎樂觀的態度。
  但中海還要面對一個問題,那就是她有較多美元負債,由於人民幣今年以來的貶值幅度也不
菲,因此,匯兌上中海今年的「損失」會頗大。如果物業又滯銷的話,今年全年業績的倒退幅度
可能較年初預計的大。
  不過,既然中海股價已下跌兩成(由第三季業績公布前計),正好抵銷業績倒退的不利因素
,因此,即使今年業績倒退兩成(按中期業績推算),中海仍然可以保持「雙五」的估值呢!
  我仍然認為,這個估值水平是進可攻,退可守的。如果中海股價再回吐至15港元附近,我
肯定會吸納作中短線操作。《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
 
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