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03883 中國奧園
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大行報告

13/05/2020 13:52

《拆局麒想-林嘉麒》奧園健康併購頻繁,大健康業務不容忽視

  《拆局麒想》年初至今,物管股保持強勢。其迷人之處在於,儘管物業管理屬於傳統經濟行
業,惟靠著母公司房企發展,可坐擁一年比一年多的管理面積,無論收入,或是盈利增長動力,
絕對媲美科技股。再者,在環球企業正面對疫情衝擊,物管公司收益穩定,市場資金更會追捧。
其中,積極併購的,更可睇高一線。
 
  云云眾多物管上市公司,要突出並不容易,尤其是小型企業,其中奧園健康(03662)
動作多多,觸動了筆者的眼球。要數物管股,市值100億或以上都有10隻,奧園健康市值只
有65億元,屬於中游。母公司奧園(03883)規模也不算大,奧園健康在物管業務的在管
面積只有1510萬平方米,遠遠落後於同業,因此要在資本市場發展,需要加把勁。
 
  近月,公司先後發出多份通告,3月份披露收購母公司於上海的投資發展公司,進入房地產
開發、建築、運營及管理等業務;4月尾,宣布以代價2﹒48億元(人民幣.下同)收購樂生
活智慧社區服務集團。該集團在去年中國物業服務百強企業榜排名第38名,旗下管理項目屬中
高端物業,管理208個項目,物業總建築面積約2263萬平方米,主要位於北京市、河北省
、河南省、天津市、重慶市及四川省。是項交易屬於「超荀」,目標收購公司去年營業額達
4﹒17億元,稅後溢利2249萬元,交易作價為約10倍市盈率,而且中高端項目的管理費
議價能力高,連同增值服務的增加機會大。最重要的是,公司去年在管面積是1500萬平方米
,在今次收購後,將激增至3763萬平方米,增幅1﹒5倍,拉近與前列物管公司的距離。
 
  事實上,公司在年報內早已表明,會積極對外拓展與第三方合作,原因簡單,去年來自獨立
物業開發商的收益在去年內取得顯著增長,是未來盈利動力的重要環節。確實,現時來自母公司
中國奧園的管理面積高達九成,以公司發展方向有需要分散其依賴性。本星期初,公司再宣布收
購寧波市的物管公司,作價3700萬元,目標公司持有中國物業服務企業一級資質證書,亦為
中國物業管理協會及寧波物業管理協會會員,有在管項目合共34個,總合約建築面積約為
241萬平方米。通告內並沒有交代目標公司的營收狀況,不過交易後可進一步拓展公司在華東
地區的物業管理組合,就算其盈利暫時不高,也可配合剛收購的上海公司,或帶來協同效應。
 
  最後,奧園健康的賣點,就是「健康」二字,其大健康領域業務。公司除了創立自家醫美品
牌MSAORORA及化妝品品牌ARORALAB外,亦在在管物業設立並運營中醫中心和醫
美診所。再者,早與日本知名養老服務商日醫集團簽訂合作協議,將合作拓展老人介護及護理服
務。此等增值服務會為公司帶來可觀的毛利率改善,相信未來盈利增長動力會更強。近日,奧園
健康股價遂步走向歷史高位9港元水平,儘管短線或有阻力,惟以現時其34倍市盈率,相等於
行業前列龍頭股超過50倍的市盈率仍有空間,值得大家在股份略為回調時吸納作長線持有。
《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
 
*筆者並無持有上述股份

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