雅居樂配股內房抽水潮恐再現，惟憧憬國策支持吼位部署龍頭房企

　　《經濟通通訊社１１日專訊》踏入新一年，內地頻頻出招救內房撐樓市，既容許地方政府自
主下調或取消首套房貸款利率政策下限，又據報擬放寬「三道紅線」考核，最新則要求主要銀行
穩定房企信貸，故縱使樓市暫未見太大起色，近日內房股價整體向好。不過，沉寂大半個月後再
有內房抽水，雅居樂（０３３８３）折讓１３﹒５％再配股籌近５億元，今日低開近９％，惟收
市跌幅略為收窄，總算守穩配股價，始終市場憧憬內地隨時又再出招，亦有大行唱好支持措施將
可刺激銷售，內房看來難再急插。
　
＊雅居樂折讓１３﹒５％再配股籌近５億，獲中債增信擔保發行中票＊
　
　　雅居樂擬向不少於６名獨立承配人以先舊後新方式配發２﹒１９５億股，佔擴大股本約
４﹒６７％，每股作價２﹒２５元，比昨日（１０日）收市價折讓約１３﹒４６％。預期集資淨
額約４﹒８９２億元，將用作償還公司發行的於２０２５年到期５億美元５﹒７５％的無抵押優
先債券的尚未償還票息付款、現有債項再融資及一般企業用途。配股完成後，陳氏家族信託持股
由５４﹒７５％攤薄至５２﹒１９％。雅居樂上月下旬也曾以先舊後新方式配售２﹒６８５億股
，每股作價２﹒３２元，淨籌約６﹒１７２億元用於償還由公司擔保發行２０２６年到期可交換
債券的尚未償還票息付款、現有債項再融資及一般企業用途。
　　另外，據《彭博》引述消息指，雅居樂旗下廣州番禺雅居樂房地產開發有限公司計劃發行３
年期、金額不逾１２億元的中票，中債信用增進擬首次為其提供擔保，有關中票擬於本月中旬發
行。
　
＊人行銀保監要主要銀行穩定房企信貸，引導優質房企財政回歸安全＊
　
　　人民銀行與銀保監昨日聯合召開主要銀行信貸工作座談會，明確要有效防範化解優質龍頭房
企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，開展「資產激活」、「負債接續」、「權益補充」
及「預期提升」四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負
債表回歸安全區間。
　　會議又強調，要配合有關部門和地方政府紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，運用
好保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護住房消費者
合法權益。要用好民營企業債券融資支持工具，保持房企信貸、債券等融資渠道穩定，滿足行業
合理融資需求，同時要因城施策實施好差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求，
加大住房租賃金融支持。
　
＊標普：內房流動性惡化仍未脫困，政府救助或帶來新債務＊
　
　　不過，評級機構標準普爾發表報告，指已違約內房雖透過延長其債務償還限期而得到喘息空
間，但企業流動性狀況明顯惡化，相信仍未走出困境，預期房企未來將要通過股本融資等方式去
籌集資金，同時當局出台的支持政策成效仍有待觀察。
　　標普又認為，政府的救助措施可能使境外債權人處於更為劣後的地位，部分措施還有可能使
境外債務面臨後償風險。優先保證境內債務償付的做法本身也存在風險，境外債權人認為兌付前
景不明，由此失去耐心。標普中國企業分析專員李暢稱，救助措施可能存在債務減值風險。標普
全球評級分析師廖美珊亦指，政策可能帶來新的債務，增加開發商的債務負擔。
　
＊大和：支持措施將刺激銷售，大摩：有助重建購房者信心＊
　
　　大和近日發表研究報告指，中國政府繼續加大對房地產行業的支持政策，包括下調或取消個
別城市的首套住房貸款利率政策下限，預期支持措施將刺激未來數個月房產銷售，未來將有更強
勁支持政策。另市傳監管當局有意放寬針對房企的「三道紅線」考核標準，「三道紅線」要求正
是導致行業出現流動性危機主因。大和重申華潤置地（０１１０９）是板塊中具防守性選擇，民
營房企如龍湖（００９６０）也將迎來買入良機，分別予目標價４３﹒２元及３０﹒２元，中海
外（００６８８）及越秀地產（００１２３）則分別看２８﹒８元及１１元，全予「買入」評級
。
　　摩根士丹利認為，政府近日下調或取消個別城市首套住房貸款利率政策下限，反映監管機構
正在將政策重點轉向支持增長，預計未來幾個月當局將進一步放寬政策，例如降低一線城市第二
套住房的首付比例，以及放寬大多數二線城市的購房限制。這些措施應有助於重建購房者的信心
，並推動房地產銷售在第二季加快復甦。偏好在一線城市擁有豐富土地儲備的開發商，首選潤地
、中海外和龍湖，相信它們能夠繼續在銷售增長方面表現出色。
　
＊瑞銀：銷售首季應會見底，若仍疲弱料有更多配股＊
　
　　瑞銀首席中國經濟學家汪濤在電話會議中表示，房地產在２０２２年對ＧＤＰ增長拖累超過
３個百分點，而今年拖累可能不到半個百分點。房地產的銷售和新開工面積在最近一兩個月應該
會見底，３、４月開始環比將出現反彈，全年可能環比增長達雙位數。房市見底反彈原因，一是
去年房地產活動已超跌；二是政府對行業政策出現轉折，從「去槓桿」變成了「穩房地產、穩經
濟」；三是中國走出疫情，經濟復甦，也會帶動房地產形勢好轉。
　　惟瑞銀又指，如果房地產銷售仍然疲弱，預計發展商將進行更多配股，料今年全國房地產銷
售價值將按年下降１５％。另今年較看好國企物管股多於民企，首選華潤萬象生活
（０１２０９）及萬物雲（０２６０２），目標價分別升至５３﹒１元及７０﹒７元，均予「買
入」評級。
　
＊龍湖上月銷售額跌５４％，中海外去年跌２０％上月降４％＊
　
　　近日房企陸續公布上月銷售數據，公認的優質房企也不見得很理想。龍湖去年全年累計總銷
售金額２０１５﹒９億人民幣，按年下降３０﹒４９％，其中１２月銷售金額１８３﹒７億人民
幣，按年下降５３﹒７３％。中海外去年累計合約物業銷售金額２９４７﹒６２億人民幣，累計
已售樓面面積１３８７萬平方米，分別按年下跌２０﹒２％及２６﹒６％；１２月物業銷售金額
３８０﹒５６億元，按年下跌４﹒３％，已售樓面面積１９７﹒３６萬平方米，按年下跌
１３﹒６％。
　　另中指研究院數據顯示，上周一線城市成交同環比均上漲，惟各線城市整體環比由升轉降，
二線城市環比下降逾六成。此外，中指研究院發布２０２３年百城居民置業意願調查顯示，受訪
者預期今年房價下跌佔比約為３５％，較去年提升１７個百分點，預期房價上漲佔比僅為１２％
，同比減少１６個百分點，主要是經濟環境持續低迷、收入受到明顯影響，導致置業意願、購房
能力出現下滑，短期房價信心仍相對較弱。不過，有四成受訪者表示計劃於今年購房，較去年回
升，限貸放鬆、下調房貸利率等政策能夠加快入市需求。
　　內房股今日雖普遍下跌，但大多跌幅不大，其中潤地及曾多次配股的碧桂園（０２００７）
更有得升。
　
　　　　　　　　　　部分內房股今日表現
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　　　　股份（編號）　　　　收市價（元）　　　變幅　　
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　　雅居樂（０３３８３）　　　２﹒４２　　跌６﹒９２％
　　　旭輝（００８８４）　　　１﹒１９　　跌４﹒０３％
　　富力地產（０２７７７）　　　２　　　　跌３﹒３８％
　　新城發展（０１０３０）　　３﹒３３　　跌２﹒０６％
　　合景泰富（０１８１３）　　２﹒０５　　跌１﹒９１％
　　　萬科（０２２０２）　　１６﹒８８　　跌０﹒７１％
　　中海外（００６８８）　　　２１﹒９　　跌０﹒４５％
　　　龍湖（００９６０）　　２５﹒９５　　跌０﹒３８％
　　越秀地產（００１２３）　１０﹒９４　　跌０﹒１８％
　　美的置業（０３９９０）　１２﹒９８　　升０﹒３１％
　　碧桂園（０２００７）　　　２﹒９２　　升０﹒６９％
　　華潤置地（０１１０９）　　３８﹒７　　升２﹒２５％
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撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉