《品中資－羅國森》「上下結合」的萬達商業地產（０３６９９）

　　《品中資》時近年底，多隻新股都排著隊等上市，其中最受市場注目的要算中廣核電力
（０１８１６，下稱中廣核）、萬達商業地產（０３６９９，下稱萬達），以及北京汽車
（０１９５８，下稱北汽）。
　　中廣核我在早前的品評已介紹過，該股於上周三（１０日）掛牌，抉挾超額認購２８６倍，
凍資３５００億的勢頭，上市首日股價上升近兩成，然後翌日再升近一成，至今仍然累計上升了
二成八，表現已算不俗。
　　至於其餘的北汽和萬達都已經先後截止認購，但初步看來，招股反應都不及中廣核。我估計
，可能由於中廣核的業務獨特性較高，加上政策利好，定價也算合理，所以，無論上市前後都備
受投資者追捧。
　　至於萬達和北汽，前者是今年集資額最大的新股，以招股上限價４９﹒６元計，集資額高達
２７９﹒６億元（人民幣．下同），雖然表面上只是一隻內房股，但深入探究，它也有一些獨特
的地方；而後者只挾上市後第二大乘用車生產商的氣勢招股，相信吸引力會是三者之一最弱的一
家！
　　因此，今日我想集中品評一下萬達這隻「內房股」。雖然萬達的公開發售部分未算踴躍，但
國際配售則很快超額，反映機構投資者對於萬達的商業模式（Ｂｕｓｉｎｅｓｓ　Ｍｏｄｅｌ）
是認同的。
　
＊投資物業貢獻三成收益＊
　　
　　首先，萬達上市的業務中，只有兩成是與住宅相關的，其餘都是商業項目，包括寫字樓、商
場、酒店，以及停車場等等，當中有銷售的，也有租賃的。過去我曾經提過，在內地，一隻穩健
的內房股，最好是擁有多元化物業組合，而且最好是銷售和租賃兩者兼顧，再加上健全的財政，
才會獲得投資者青睞。
　　到目前為止，在港上市的內房股之中，就算公認為龍頭的中國海外（００６８８）、華潤置
地（０１１０９），以及萬科企業（０２２０２）距離這個理想目標還差一截。至於今次招股的
萬達，則向另一方向傾斜，那就是以商業地產為主，住宅為副（約佔兩成），而當中則有三成是
投資物業，每月可以收到穩定的租金。我認為，整體的盈利穩定性會比上述的三大龍頭為高。
　　因此，萬達在上市前招攬的基礎投資者反應熱烈，不但包括內地兩大保險巨頭中國人壽
（０２６２８）和平安保險（０２３１８），更有來自歐美和中東資金。不過，萬達最吸引投資
者的，包括我在內，其實不是它的傳統商業地產定位，而是它的「大數據」概念。
　
＊上市前換走旅遊項目＊
　
　　今年８月２３日，大連萬達集團與騰訊、百度（傳媒戲稱騰百萬）簽訂戰略合作協議，成立
電商公司，三者分別持股７０％（即將上市的萬達商業地產佔３５％股權）、１５％及１５％股
權，總投資５０億元，其中１０億元為股本，餘下４０億元將於３年內注資。
　　這家電商公司旨在建立一個從網上到網下，即Ｏ２Ｏ（線上到線下）的電子商務業務模式。
在上市前最後一刻，萬達向大股東出售本來擬上市的西雙版納國際旅遊度假區、青島萬達遊艇產
業園，以及大連金石國際度假區三個旅遊地產項目，而將該電商公司３５％股權注入上市公司。
　　事實上，雖然該合營公司只是剛成立，還未有實質業務，但這個「線上線下」結合的故事，
實在令人憧憬，因為萬達的商場遍布全國，每日收集龐大的消費者數據，包括甚麼日子甚麼時段
甚麼產品銷量最好等等都可以分析出來；對不同租戶和業主都有很多價值，甚至可以幫助租戶決
定是否開舖、在哪裏開會較適合等等，猶如一個全國性消費的統計局，絕對有代表性和實質意義
。
　　撇除萬達另一個海外概念不計，單是上述的「大數據」概念，就值得我小注這隻另類的內房
股。《經濟通通訊社資深分析員　羅國森》