《經濟通通訊社8日專訊》德意志銀行發表報告指,為本港人口結構進行深入研究,對本港
樓市需求轉趨負面,計入需求轉弱及供應增加因素,大幅調低香港中期(即2018至2021
年)樓價預測。
德銀料,空置率由現時4%,大幅升至9%,樓價由現水平至2026年期間大跌48%。
該行維持地產股業務要轉型的看法,由收購土儲模式轉為資產回報增值,因而調低恆地
(00012)、嘉里(00683)及新世界(00017)評級至「持有」。恆地目標價由
56﹒2元降至49﹒8元,嘉里目標價由29﹒2元降至29元。
*香港人口老化,未來出現負面趨勢影響需求*
報告指,香港人口結構未來出現數個負面趨勢,包括自然人口增長已見頂,於2027年轉
為負數、移民入口減少,25歲至44歲年齡層快速萎縮,於2025年只佔26%,現時為
29%,年齡超過60歲比重大幅增至30%,香港成為亞洲區內第二個最老化的城市。
報告指,住宅負擔能力大幅被人口老化所影響,由於人口老化更少按揭可延長年期至30年
,該行料於2019年只有11﹒5%的家庭能負擔平均的私樓樓價,再加上加息,德銀估計負
擔能力進一步惡化,未來十年樓價要跌一半才可達到平衡。
另外,德銀表示,研究地產股方法出現轉變,以資產淨值折讓計算方法已不中用,轉為用市
盈率計算方法計算地產發展業務。
該行維持新地(00016)及信置(00083)「持有」評級,新地目標價由117元
升至118元,信置目標價由14﹒1元升至14﹒3元。(cy)_
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