按盤價 
《經濟通通訊社８日專訊》德意志銀行發表報告指，為本港人口結構進行深入研究，對本港
樓市需求轉趨負面，計入需求轉弱及供應增加因素，大幅調低香港中期（即２０１８至２０２１
年）樓價預測。
德銀料，空置率由現時４％，大幅升至９％，樓價由現水平至２０２６年期間大跌４８％。
該行維持地產股業務要轉型的看法，由收購土儲模式轉為資產回報增值，因而調低恆地
（０００１２）、嘉里（００６８３）及新世界（０００１７）評級至「持有」。恆地目標價由
５６﹒２元降至４９﹒８元，嘉里目標價由２９﹒２元降至２９元。
＊香港人口老化，未來出現負面趨勢影響需求＊
報告指，香港人口結構未來出現數個負面趨勢，包括自然人口增長已見頂，於２０２７年轉
為負數、移民入口減少，２５歲至４４歲年齡層快速萎縮，於２０２５年只佔２６％，現時為
２９％，年齡超過６０歲比重大幅增至３０％，香港成為亞洲區內第二個最老化的城市。
報告指，住宅負擔能力大幅被人口老化所影響，由於人口老化更少按揭可延長年期至３０年
，該行料於２０１９年只有１１﹒５％的家庭能負擔平均的私樓樓價，再加上加息，德銀估計負
擔能力進一步惡化，未來十年樓價要跌一半才可達到平衡。
另外，德銀表示，研究地產股方法出現轉變，以資產淨值折讓計算方法已不中用，轉為用市
盈率計算方法計算地產發展業務。
該行維持新地（０００１６）及信置（０００８３）「持有」評級，新地目標價由１１７元
升至１１８元，信置目標價由１４﹒１元升至１４﹒３元。（ｃｙ）＿
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