《嚟緊炒Ｄ乜》藍光嘉寶業務高增長估值便宜，憧憬追落後現價買入

　　《嚟緊炒Ｄ乜》雖然物管板塊從去年至今仍屬熱炒板塊，不少龍頭物管股股價倍升，目前市
盈率普遍在３０倍至６０倍水平，以現價看確實昂貴，但由於行業發展潛力依然巨大，加上其業
務性質較其他板塊可以規避經濟下行風險，故相信仍有炒作價值。　
　　目前內地物管行業仍處於高度分散階段，行業的高增長性，低集中度，以及廣闊的市場空間
，使得龍頭企業將來可繼續通過併購以增加其「在管面積」。雖然目前物管股普遍估值昂貴
，但現時尚有一顆滄海遺珠能吸引市場的目光，它就是藍光嘉寶服務（０２６０６）。
　　藍光嘉寶服務是中國西南地區及四川省的領先物業管理服務供應商。綜合實力而言，該公司
於去年物業服務百強企業中分別名列四川省第１位及全國第１１位，屬於國內物管公司龍頭企業
之一。究竟有甚麼原因令該公司有力「追落後」？

＊３年在管面積複合增長率近六成＊

　　建築面積最能體現物業管理公司未來的業務增長能力。藍光嘉寶２０１６年底「在管建設面
積」約２４２０萬平方米，增加至截至２０１８年底約６０６０萬平方米，複合年增長率為
５８﹒２％，而同期物業服務百強企業的平均複合年增長率僅為１６﹒７％。而藍光嘉寶進一步
增加至截至去年６月底約６３３０萬平方米，合約總建築面積則達７８６９﹒１萬平方米。
　　雖說其業務主要紮根中國西南地區及四川省，但其對該地區依賴度已逐漸下降，反映其拓展
多元化地區業務的野心。截至去年６月３０日，該公司於四川省佔總在管建築面積比率由
２０１６年的８２﹒４％減少到５９﹒８％，當中華東及華南地區的在管建築面積顯著見增長
，由２０１６年的２﹒４％增長至２０﹒１％。
　　業務上，該公司有母公司內地房企藍光發展作靠山，保障其合約建築面積的收入來源。根據
公司通告，藍光發展的合約銷售面積由２０１５年的２１５﹒６９萬平方米，提升至
２０１８年的８０１﹒６５萬平方米，年復合增長率達到５４﹒９％；去年則達
１０９５﹒３０萬平方米，增長３６﹒６３％。所以藍光嘉寶從母公司接收合約面積管理還是非
常穩當。然而，該公司卻有意擺脫母企的依賴，以增加其獨立生存能力。截至去年６月３０日，
從第三方物業提供其管理的在管建築面積達到約３６１４﹒１萬平方米，這佔到同期藍光嘉寶服
務在管總建築面積約６３３０萬平方米的約５７﹒１％，當中收入約４７﹒６％來自藍光發展以
外的客戶。
　　該公司最近積極併購以擴大市場佔有率。根據其去年１０月的招股書，該公司過往分別以１
﹒０４億元（人民幣﹒下同）、６０００萬元、２４００萬元、５２００萬元、３５００萬元及
２３０萬元收購了國嘉物業、杭州綠宇、上海真賢、成都東景、瀘州天立及成都全程。接著，於
去年１１月底通過股權轉讓，獲得了江蘇常發物業的所有股權，為其帶來近２７０萬平方米在管
建築面積。此外，該公司亦積極拓展新的收入來源及管理面積。於去年１２月初，該公司與浙江
中能物業達成戰略合作並購入對方六成股權，當中協議對浙江中能訂立收入擔保及擴展建築面積
擔保。最後協議指出，如浙江中能無法達成該協議項下的收入擔保，該公司可要求其購回全部自
己公司股份。反映上述協議保證該公司未來幾年其中一部分的穩定收入及合約面積的增加，幾乎
是有賺沒賠的交易，顯出其強大業務開發能力。

＊財務收益複合增長高行業平均值＊

　　該公司財務收入見頗高增長，由２０１６年的約６﹒５８億元，增加至２０１８年的約
１４﹒６５億元，複合年增長率為４９﹒２％。該公司的利潤自２０１６年的約１﹒０１億元
，增加至２０１８年的約２﹒９７億元，複合年增長率為７１﹒１％。截至去年上半年，該公司
的收入及利潤分別為９﹒３３億元及１﹒８７億元，同比大幅增長５８﹒８％及１０８％。而同
期２０１８年物業服務百強企業的收入及利潤的平均複合年增長率，分別為為１８﹒８％及２５
﹒６％。
　　另外，股本回報率逐年穩步上升，２０１６年為３９％、２０１７年為４２﹒７％，
２０１８年則見６３﹒６％。去年上半年更高見８４﹒５％，與同行比較屬於較高水平。　
　
＊預測市盈率１５﹒４倍低於同業＊

　　物管板塊從去年至今仍屬熱炒板塊，但普遍於去年１２月見整固，但大部分物管股已於今年
始重新發力兼繼續創歷史新高。然而，藍光嘉寶於去年１０月１８日掛牌，上市價為３７元
，股價於１１月２１日創出５６﹒４元的歷史新高後股價便見調整，加上近期中國內地出現新型
冠狀病毒疫情，令其股價進一步受挫，本年暫最低曾見４１﹒８元。
　　估值方面，根據彭博的綜合預測，該公司２０１９年預測市盈率約１５﹒４２倍，而同業龍
頭如碧桂園服務（０６０９８）、雅生活服務（０３３１９）、新城悅服務（０１７５５）
、保利物業（０６０４９）及中海物業（０２６６９）的２０１９年預測市盈率則分別為
４５﹒６１倍、３１﹒８３倍、４１﹒０８倍、５８﹒７７倍及３２﹒９５倍。對比下藍光嘉寶
仍有估值修復空間。另外，物管股板塊普遍於去年１２月至上月初出現「破頂潮」，但此期間其
股價依然整固當中，故投資者可憧憬其「追落後」，投資者可於現價買入。
　　綜合而言，受中美貿易戰持續影響，未來全球經濟下行機會較大；加上現時中國出現疫情尚
未受控的新型冠狀病毒，勢必拖低本年中國的經濟增長。然而，物管服務屬大眾的日常生活需求
，即使在經濟下行情況下，管理費收益相對影響較小。可見，在此期間物管股的收入來源比其他
業務板塊公司較有保證。此外，該公司既獲母公司撐腰以獲業績保障，同時見積極併購行動去擴
大市佔率，可見該公司仍見增長潛力，但估值卻見落後同行，相信現時買入該公司依然值博。（
撰文：鄧經書）


　表列藍光嘉寶服務（０２６０６）近年業績：
　
　項目╲年期　　２０１９中期　　　２０１８全年　　　２０１７全年　　　
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　　收入　　　　　９﹒３３億　　　１４﹒６４億　　　　９﹒２３億　　　　
　　　　　　　（＋５８﹒８％）　（＋５８﹒６％）　（＋４０﹒３％）　
　　　　　　　
　稅前溢利　　　　２﹒２３億　　　　３﹒５４億　　　　２﹒２０億
　　　　　　（＋１０４﹒３％）　（＋６０﹒７％）　（＋８２﹒４％）　
　　　　　　
　　淨利　　　　１﹒８０億　　　　　２﹒８９億　　　　１﹒８４億
　　　　　　（＋１０４﹒９％）　（＋５７﹒０％）　（＋８２﹒７％）　
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　註：年結日１２月３１日，貨幣為人民幣

　表列藍光嘉寶服務（０２６０６）合約及在管建築總面積：（單位：平方米）
　
　項目╲年期　　２０１９年６月底　　２０１８年底　　　２０１７年底　　　
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　　在管　　　　６３３１﹒２萬　　６０６２﹒６萬　　４３９８﹒７萬　　　　
　建築面積　　　＃（＋４﹒４％）　（＋３７﹒８％）　（＋８１﹒９％）　
　　　　
　　合約　　　　７３４０﹒８萬　　７３５６﹒５萬　　５２２５﹒１萬
　建築面積　　　＃（－０﹒２％）　（＋４０﹒８％）　（＋７６﹒１％）
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　＃與２０１８年底比較

　表列藍光嘉寶（０２６０６）及部分同業股價表現：　　
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　股份（編號）　　　　　　　　去年以來（％）　　去年第四季以來（％）　本年以來（％）
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　新城悅　　（０１７５５）　　＋２７９﹒０２　　　　＋１１０﹒０９　　　＋１６﹒２６
　彩生活　　（０１７７８）　　　　－３﹒９９　　　　　　－１﹒５４　　　－１０﹒４７
　永升生活　（０１９９５）　　＋２５８﹒８９　　　　　＋８１﹒２８　　　＋２８﹒４１
　佳兆業美好（０２１６８）　　＋１７７﹒９３　　　　　＋４３﹒７２　　　　－４﹒０５
　藍光嘉寶　（０２６０６）　　　　　　　　　　　　　　＋２３﹒５１＃　　　－８﹒０５
　中海物業　（０２６６９）　　＋１２８﹒２０　　　　　＋３２﹒５６　　　　＋４﹒６９
　綠城服務　（０２８６９）　　　＋５２﹒９１　　　　　＋１７﹒６６　　　　＋６﹒４６
　雅生活服務（０３３１９）　　＋１９３﹒８７　　　　　＋６６﹒７６　　　＋１２﹒０８
　奧園健康　（０３６６２）　　　＋６５﹒０３＊　　　　＋２６﹒６３　　　　＋３﹒０７
　碧桂園服務（０６０９８）　　＋１３２﹒１０　　　　　＋２６﹒７７　　　　＋９﹒１４
　保利物業　（０６０４９）　　　　　　　　　　　　　　＋７５﹒５０＠　　＋３１﹒７８
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　股指：　
　恆生指數　　　　　　　　　　　　＋６﹒２３　　　　　　＋４﹒５５　　　　－３﹒２３
　國企指數　　　　　　　　　　　　＋５﹒２７　　　　　　＋４﹒４９　　　　－４﹒５７
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　註：資料截至２月７日中午收市
　＃藍光嘉寶去年１０月１８日掛牌，以上市價３７元比對
　＊奧園健康去年３月１８日日掛牌，以上市價３﹒６６元比對
　＠保利物業去年１２月１９日掛牌，以上市價３５﹒１元比對