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03380 龍光集團
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大行報告

06/01/2021 15:20

《拆局麒想-林嘉麒》內房股處境不妙,物管股投資價值更高

  《拆局麒想》近期股市氣氛熾熱,同時債市亦非常熱鬧。隔晚(5日)港股休市期間,就多
達十多間上市公司集資,而其中有八間是內房股,好有一致行動的感覺。已作實的發債規模最少
接近14億美金,約107億港幣。儘管金額上未算太多,惟此情況值得投資者關注。
 
  已公布發債企業包括:碧桂園(02007),5億美元於2026年到期的2﹒7%優先
票據及7億美元於2031年到期的3﹒3%優先票據,公司指所得款項淨額用於將於一年內到
期的現有中長期境外債務的再融資;旭輝控股(00884),發行於2027年到期為
4﹒19億美元的4﹒375%優先票據,目的是現有債務再融資;中梁控股(02772),
發行2億美元於2022年到期的9﹒5%優先票據用於現有債務再融資;當代置業
(01107),發行2023年到期票據的本金總額為2﹒5億美元,現有債務再融資,按年
利率9﹒8%計息。其餘公告建議發行而未定規模的有合生創展(00754)、龍光集團
(03380)、新城發展(01030)及弘陽地產(01996),目的也是用作現有債務
再融資。內房發債並不是新鮮事,年頭也特別多,亦大多以新債還舊債。基本上只要發債息率低
,融資成本下跌,公司盈利便利好,反觀是好事。何況現時環球市場流動資金多,市場不怕集資
,債市資金流入明顯,投資者更是喜獲出手機會。
 
  債市可看好,惟內房股價走勢上則令人憂慮,關於內地房地產發展政策消息全面負面。首先
,內地已收緊房地產貸款政策,人行與銀保監將內銀房貸設限,房地產貸款佔比上限為40%。
《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》設有5大檔,最高的國有銀行的
大型銀行房地產貸款佔比上限為40%,個人房貸佔比上限為32﹒5%;其中,影響最嚴重的
是涵蓋股份制銀行的中型銀行房地產貸款上限則為27﹒5%,個人房貸佔比上限為20%;中
資小型銀行及非縣域農合機構的房地產貸款佔比上限為22﹒5%,個人房貸佔比上限為
17﹒5%。過去,個別中小型銀行在貸款業務上偏重於房地產,不論是開發貸,或是個人住房
貸款均佔相當比重。銀行放貸予內房息差較闊是原因之一,內房貸屬擁有資產,相反其他行業貸
款面對較大違約風險也沒有抵押,況且疫情後也有不少企業受到重創,作為銀行不願放貸也是合
理。在房貸新政受影響下,內房未來銷售確實存疑,投資者自然畏而遠之。
 
  另一方面,去年中央為收緊內房融資設立的「三條紅線」,包括剔除預收款後的資產負債率
不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不少於1倍。收緊內地房企融資
,發展就要減慢,盈利增長放緩也是現實。更擔心的,國家政策下,對內房有緊無鬆,未來新政
對發債條款有何新規範,也是未知,企業要未雨綢繆,急於發債人之常情。
 
  而最影響內房走勢的,除了內房債市拉走內房股的投資者外,旗下物管股再次資金流入也有
關。國家住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》,提出鼓勵有條
件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸。這也就意味著,物業企業經營權限逐漸
放寬。老實說,此通知不值得昨日物管股飛天大升,但由於板塊沉寂多時,難得有利好消息,資
金自然蜂擁而上。沽甚麼買?當然是內房股。這情況並不是首次發生,短期內房股面對債券及物
管兩邊資金的影響,加上基本面受政策拖累下,內房持份者還是自求多福吧。
《宏滙資產管理董事及投資策略總監 林嘉麒》
 
*筆者並無持有上述股份

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