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06049 保利物業
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大行報告

07/02/2023 16:30

武漢放寬限購兼大行籲趁低吸,內房終現反彈惟受制銷售仍弱

  《經濟通通訊社7日專訊》內房股近期在缺乏樓市鬆綁消息及銷售未見太大改善下,股價連
日走弱,適逢武漢市政府放寬「限購」,准許在限購區購房的居民家庭可新增一個購房資格,內
地專家料將有更多城市跟隨,另有大行料內房股到3月會在更多樓市鬆綁措施及銷售改善下出現
顯著反彈,建議趁調整買入個別股份,內房今日終現反彈,其中碧桂園(02007)終止三連
跌,最多升約4%,惟始終受制銷售疲弱,其後升幅收窄。
 
*武漢限購區購房可新增一個購房資格,專家料有更多城市跟隨*
 
  武漢市政府印發《關於激發市場主體活力推動經濟高質量發展的政策措施》,其中提出支持
居民家庭合理住房消費,結合房價和新房庫存情況動態調整住房限購範圍。在武漢市住房限購區
域購房的居民家庭可新增一個購房資格,在非限購區域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定
套數,非本市戶籍居民家庭在限購區域購買首套住房的可實行購房資格「承諾辦、容缺辦」。
  據內媒統計,在去年全國GDP十強城市中,除了北上廣深四大一線城市外,其餘6個城市
均在一定程度上放開樓市限購。此外,像佛山、東莞等2022年GDP過萬億元的城市,則放
開全域限購。易居中國研究院研究總監嚴躍進表示,以一個家庭能買多少套房為中心的限購措施
曾經是中國最缺少靈活性的政策手段,武漢此次放鬆意義重大,顯示即使這樣的硬性措施都可以
變得更加靈活。另內媒引述諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪認為,預計後續還將會有更
多熱點二線城市跟進,預計除了一線城市外,其他城市或將全面取消限購。
 
*中指院:1月樓市成交同環比均降,百強房企銷售額降幅擴大*
 
  另方面,雖然房地產支持政策早前密集出台,但今年1月樓市仍未見起色。中指研究院指,
中國1月樓市受春節假期影響明顯,一線城市成交量環比降14﹒1%,同比降29﹒5%;二
三線城市成交量環比均降超40%,同比則分別降超過三成及一成。另1月百強房企銷售總額為
4223﹒3億元人民幣,同比下降31﹒7%,較去年同期降幅擴大8﹒6個百分點。銷售額
超百億房企13家,較去年同期減少2家;超50億房企9家,較去年同期減少13家。展望未
來,供需兩端政策有望持續發力,特別是核心一二線城市,需求端政策或進一步加強,修復市場
信心,帶動處於觀望狀態的購房者入市,但對於大部分城市來說,經濟環境、房價預期仍有待修
復,市場企穩或需更長時間。
  克而瑞地產研究報告亦稱,1月百強房企僅實現銷售操盤金額3542﹒9億元人民幣,同
比降32﹒5%,環比降48﹒6%。克而瑞調研顯示,1月傳統成交淡季穿插春節假期,房地
產市場表現略顯平淡,重點30城成交面積環比、同比均下降41%。
  各大內房1月銷售額自然普跌,其中碧桂園1月歸屬股東權益的銷售金額約220﹒1億元
人民幣,同比下降39﹒47%。融創中國(01918)1月銷售金額約72﹒3億元人民幣
,比去年同期減約74﹒1%。萬科企業(02202)1月實現合同銷售金額286﹒3億元
人民幣,按年減少19﹒6%。中國海外(00688)1月合約物業銷售金額約131﹒88
億元人民幣,按年跌10﹒8%。
 
*近30城首套房貸利率下限降至4%以下,旅遊城市度假房成交暴漲*
 
  不過,據中指研究院數據,截至1月31日已有50省市出台53項穩樓市政策,主要涉及
優化限購措施、降低首付比例及房貸利率、提高公積金貸款額度等方面。另多地節後下調首套房
貸利率,已有近30城降低首套房貸利率下限至4%以下。業內人士指,今年優化信貸政策預計
將是地方支持剛需和改善需求的發力點,未來按揭貸款政策力度有望繼續加碼;同時,隨著政策
持續優化效果的顯現,一、二線城市將率先復甦,全國市場也有望於二季度企穩。
  另外,內媒報道,南方旅遊城市的文旅盤一度因疫情而銷售慘淡,如今外地客戶正在回流中
,春節後銷量飆升,客人多到接待不過來。在雲南西雙版納,有樓盤春節以來的成交量暴漲
900%,大年初一封盤漲價,而超過六成的新房都被「東北老鐵」買走。在廣西北海,樓市成
交量有了50%至60%的增幅,京津冀三地客戶特別偏愛這個北部灣沿海城市。
 
*花旗料內房3或4月由銷售帶動反彈,本月首選潤地越地等*
 
  花旗近日發表研究報告指,預計內房股去年盈利處5年低點,行業核心利潤按年跌57%,
其中超過17間發盈警,數間錄得虧損,這是由於資產減值、平均售價折扣加劇利潤壓縮,利潤
也將受到非核心資產註銷和外匯損失所影響。預計行業負債率可能升至74%,而2021年同
期則為65%,儘管公司的投資較低,債務基本穩定,每股盈利和較低派息比率會阻礙到股息收
益率。
  花旗又指,在11及12月政策驅動股價反彈後,預計行業於2月會因盈利下調和盈利預警
而溫和回落,然後在3月或4月出現由銷售帶動的反彈,並在下半年由平均售價推動而反彈,意
味即將推出的信貸和需求支持政策組合可能會提振銷售,可能會在今年2至4月轉為按年正增長
,並出現早期復甦訊號。本月更傾向先選擇防守性高、具溫和擴張、擁有充足土地儲備的公司,
首選華潤置地(01109)、越秀地產(00123)和新城發展(01030)。
 
*摩通:內房恐爆盈警潮短線走弱,惟料3月顯著反彈*
 
  摩通表示,內房股近期走勢疲弱,下調幅度較港股大,主要因套利活動、市場缺乏額外鬆綁
措施消息,以及預期內房將爆盈警潮。預期在缺乏催化劑下,內房股短線仍會走弱,但相信「兩
會」後將會有更多樓市鬆綁措施及銷售改善消息,估計內房板塊有機會於3月顯著反彈,建議趁
調整買入具央企背景的中國海外、華潤置地、華潤萬象生活(01209)、保利物業
(06049)及中海物業(02669),以及波動性較高的碧桂園服務(06098)及新
城發展。至於武漢宣布放寬限購措施,容許家庭在受限制區域額外買樓,摩通估計未來將會有更
多一二線城市跟隨。
  碧桂園今日最終回升逾2%,另美的置業(03990)及新城發展終止六連跌,分別升逾
半成及逾3%,惟中海外偏軟。物管股亦普遍造好,世茂服務(00873)升2﹒65%報
2﹒71元,融創服務(01516)升2﹒47%報3﹒74元,新城悅服務(01755)
升3﹒74%報7﹒76元,旭輝永升(01995)升3﹒91%報3﹒99元。華潤萬象生
活(01209)升0﹒6%報42﹒2元,中海物業升1﹒02%報9﹒93元,碧桂園服務
升0﹒45%報17﹒84元。 
 
          部分內房股今日表現
          =========
 
    股份(編號)    收市價(元)   變幅  
  --------------------------
  美的置業(03990) 11﹒26  升5﹒43%
  新城發展(01030)  2﹒91  升3﹒56%
   旭輝(00884)   1﹒09  升2﹒83%
  碧桂園(02007)   2﹒76  升2﹒22%
  雅居樂(03383)   2﹒4   升1﹒69%
   龍湖(00960)   24﹒6  升1﹒44%
  合景泰富(01813)  1﹒88  升1﹒08%
  萬科企業(02202) 15﹒14  升0﹒66%
  越秀地產(00123)  10﹒6  升0﹒38%
  華潤置地(01109)  36﹒1  升0﹒28%
  富力地產(02777)  2﹒03   無升跌  
  中國海外(00688)  19﹒8  跌0﹒3% 
  --------------------------
  
撰文:經濟通市場組、中國組、採訪組 整理:李崇偉

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備註: 即時報價更新時間為 28/03/2024 18:00
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