政策再吹暖風，大行料銷售續改善，內房逆市造好

　　《經濟通通訊社２１日專訊》內房股近日股價反覆回升，相信主要因近期內地樓市有復甦跡
象，大行普遍亦料內房銷售可持續改善。另內地政策再吹暖風，中證監啟動不動產私募投資基金
試點，滿足房地產融資需求。高盛料受惠過去幾個月內地支持政策，今年內房債違約率料跌至
１９％。今日內房股普遍承接昨日升勢逆市造好，其中華潤置地（０１１０９）、中海外
（００６８８）、碧桂園（０２００７）及龍湖（００９６０）等都一度飆逾半成，不過有大行
提醒內房銷售是否復甦仍需再觀察幾個月，加上大市調整未完，內房股其後升幅收窄。
　
＊中證監啟動不動產私募投資基金試點，滿足房地產融資需求＊
　
　　中證監宣布啟動不動產私募投資基金試點工作，進一步滿足不動產領域合理融資需求，促進
房地產市場盤活存量。基金投資範圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場
化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。中證監稱，考慮到基金規模較大、期限較長等
特點，投資者需有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不
低於１０００萬元人民幣，且以機構投資者為主。
　　為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業提供借
款或者擔保的，在涉及《關於加強私募投資基金監管的若干規定》第八條關於股債比的限制方面
進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業７５％以上股權，或者持有被投企業
５１％以上股權且被投企業提供擔保，可實現資產控制和隔離。
　
＊江蘇揚州取消二手房限售，首套房貸利率降至３﹒８％＊
　
　　內地再有地方城市鬆綁政策谷樓市，江蘇揚州住建局於２０日出台《關於積極支持剛需和改
善性住房需求的通知》，提到「在市區新購買改善性住房的，其原有住房取得不動產權證書即可
上市交易」，這意味著揚州取消二手房３年限售政策。此外，揚州又將首套房貸利率由４﹒１％
降至３﹒８％。另貝殼研究院統計數據顯示，２月百城首套房貸利率平均為４﹒０４％，環比下
降６基點，創２０１９年以來新低。
　　另邊廂，深圳市龍崗區信城縉悅花園推出「３成首付只需３０萬人民幣，開發商送６０萬人
民幣不用還」、變相僅需一成首付的折扣活動，不過，深圳市龍崗區住建局的工作人員表示，低
首付是明令禁止的，送兩成首付相當於私自下調備案價，該項目因為擾亂市場已被相關部門查處
。
　
＊上月７０城樓價指數環比轉漲０﹒１％，大摩料３及４月內房銷售轉升＊
　
　　國家統計局近日發布１月份７０個大中城市住宅銷售價格變動情況，《路透》根據數據測算
，１月７０個大中城市新建商品住宅價格指數環比轉為上升０﹒１％，此前連續５個月環比下跌
。另外，大摩指，本月第二周走訪了北京、上海及杭州等１６個住宅項目，發現近期推出的項目
售罄比率高達８０％以上，部分甚至全數售出，睇樓量亦強勁，項目預售出現超額認購。物業代
理認為，主要受中國重新開放及政策寬鬆帶動，但受限價影響，主要城市地區的新樓樓價較二手
低１０％至１５％，估計將繼續刺激新樓銷售。大摩對內地房地產今年銷售樂觀，指受惠於去年
低基數、買家置業氣氛改善，以及更多新項目推出，預期３月及４月內房銷售將由跌轉升，並估
計全年銷量增長２％。
　　不過，內地官媒《經濟日報》發文指，房地產調控政策應進一步提升精準度，聚焦剛性和改
善性住房需求。部分熱點城市或面臨新一輪樓價上升壓力，隨著市場回暖以及資金向房地產行業
集中，應警惕再度出現新一輪房價過快上漲，以及投機炒作行為。
　
＊高盛：受惠內地支持政策，今年內房債違約率料跌至１９％＊
　
　　另外，高盛發表最新報告指，受惠過去幾個月內地政府推出的支持政策，減低了內房高收益
債的風險。雖然預期今年仍有內房出現違約，但行業支持政策令違約規模較預期小，故將內房美
元債今年違約率預測由原來的２８％降低至１９％。高盛又指，內房行業去年違約率高於４０％
，去年１２月的初步預測，是基於疲軟的內地房地產市場，及額外流動性支持可能會偏向更優質
的開發商。
　　惟美銀證券認為，去年１１月以來中央推出一系列支持房地產行業措施，但內房融資情況僅
輕微改善，內房在離岸債融資市場仍然淡靜。未來私營內房發展商融資情況能否進一步改善，須
視乎中央會否推出更多寬鬆措施，以及樓市復甦步伐。
　
＊摩通：本月內房銷售料按年改善，惟需再觀察幾個月＊
　
　　摩通上周發表報告指，相信２月內房整體銷售按年比較將有所改善，但市場可能需要再觀察
幾個月的數據來確認內房復甦趨勢，因為銷售突然回升可能只是由於重新開放後的壓抑需求釋放
。隨著出現更多可持續銷售復甦的證明，內房板塊可能會在６個月內反彈。在目前估值下，於內
房及物管國企股中更偏好中海外和保利物業（０６０４９），高風險與回報主題股中偏好碧桂園
服務（０６０９８）及新城發展（０１０３０）。
　　匯證則指，內地近幾個月對房地產行業提供支持，令內房及相關板塊炒高。儘管預期內房今
年中的銷售將有所回升，但相關數據或仍令人失望，短期對內房的看法審慎，惟仍予華潤置地、
萬科企業（０２２０２）及碧桂園「買入」評級，分別予目標價４７﹒９元、２１﹒８元及４元
。
　　內房股上午普遍錄得升幅，其中華潤置地升逾３％，為表現最佳藍籌。物管股則升跌不一，
華潤萬象生活（０１２０９）升１﹒３５％報４５﹒１５元，世茂服務（００８７３）升
０﹒７８％報２﹒５７元，中海物業（０２６６９）跌５﹒５％報９﹒４５元，碧桂園服務跌
１﹒０８％報１６﹒５４元。
　
　　　　　　　　　　部分內房股今日上午表現
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　　　　股份（編號）　　　　半日收市價（元）　　　變幅　　
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　　華潤置地（０１１０９）　　　３８﹒１　　　升３﹒２５％
　　雅居樂（０３３８３）　　　　２﹒３８　　　升２﹒５９％
　　富力地產（０２７７７）　　　２﹒０７　　　升１﹒９７％
　　越秀地產（００１２３）　　　１１﹒７　　　升１﹒７４％
　　中國海外（００６８８）　　２０﹒６５　　　升１﹒２３％
　　碧桂園（０２００７）　　　　２﹒６９　　　升１﹒１３％
　　　旭輝（００８８４）　　　　１﹒０８　　　升０﹒９３％
　　　龍湖（００９６０）　　　　２５﹒１　　　升０﹒８％　
　　新城發展（０１０３０）　　　２﹒９１　　　升０﹒６９％
　　萬科企業（０２２０２）　　　１４﹒８　　　升０﹒５４％
　　合景泰富（０１８１３）　　　１﹒８９　　　升０﹒５３％
　　美的置業（０３９９０）　　１０﹒４２　　　跌０﹒５７％
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撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉