反彈又如何？債務危機升級兼樓市疲弱，內房股不值博！

　　《經濟通通訊社１日專訊》內房股近期受累房債危機升級連日急挫，其中被列為「示範民企
」的旭輝（００８８４）自１０月２７日停牌，集團最新公布無法與境外債權人達成協議，暫停
支付本息，今日復牌即急插逾兩成半。而有「最穩健民營內房」之稱的龍湖（００９６０），昨
日公布創辦人吳亞軍已辭任執董、主席等職務，引發市場憂慮公司流動性，拖累股價一度暴瀉
４４％。惟在今日大市急升下，內房及與其唇齒相依的內銀終見止跌回升，其中昨日急跌的龍湖
獲大行唱好更急彈８％，但在債務危機升級加上樓市不見起色下，內房內銀能否持續造好成疑。
　
＊旭輝無法與境外債權人達協議停付本息＊
　
　　旭輝控股表示無法與今年１０月份有還款義務的境外債務的所有債權人達成協議，以讓集團
補救延遲還款問題，因此已終止所有相關討論，並暫停支付所有應付的本金和利息。集團目前境
外債務總額（包括銀行貸款、優先票據和可換股債券）約６８﹒５億美元，暫停支付的款項（即
到期未付的本金和利息）總額約４﹒１４億美元，將全力保交付、保經營及維護境內融資，目前
仍保持正常商業運營。
　　另外，綠地控股（滬：６００６０６）公告稱，擬對旗下９隻美元債展期發起同意徵求，其
中２０２３年６月到期６﹒６５％美元債展期一年，其餘債券均展期兩年，展期期間票息不變。
上坤地產（０６９００）亦公告稱，未能豁免或延長票據強制贖回義務，導致產生票據條款項下
的違約事件，此類事件導致公司２０２３年到期的１３﹒５％優先票據出現交叉違約。
　　值得一提，近日龍湖、碧桂園（０２００７）、綠城（０３９００）等多家內房的境內與境
外債券同步重挫，市場當前關注房企下周要償還的龐大規模利息，有統計數據顯示，下周至少有
７隻、累計規模超１００億元（人民幣．下同）的房企債券將集中付息，包括世茂
（００８１３）、碧桂園、保利發展（滬：６０００４８）等多家房企公司債將迎來付息兌付日
。
　
＊花旗：市場對龍湖流動性過慮，野村：民企內房將持續受困＊
　
　　另外，龍湖創辦人吳亞軍由於個人年齡及身體原因宣布辭任主席、執行董事等職務，但仍有
大行唱好，其中花旗指，吳亞軍辭職是公司專業管理的轉型，並反映公司自上市以來致力制度化
。考慮到龍湖土地收購的良好步伐、第三季銷售增長和強勁的資產負債表後，花旗認為市場對該
公司流動性的關注過慮，雖然內房經營環境具挑戰性，但龍湖仍獲得往來銀行支持，維持「買入
」評級，目標價為５０﹒１元。
　　不過，野村對吳亞軍辭任感到意外，憂慮公司將缺乏領導能力，以及對板塊有所影響。野村
又指，她在二十大過後不久，內房市場前景疲弱情況下辭職，預期此舉或惹起更多市場猜測及投
資者憂慮，而她本人對龍湖管理層方向及文化影響亦難以被取代，現時她離開或顯示板塊的一個
時代終結，民企發展商在板塊下行周期中將持續受困，惟維持龍湖目標價４０﹒６元及「買入」
評級不變。瑞銀則憂慮吳亞軍的辭職可能會影響龍湖持份者的信心，並左右供應商、購房者和金
融機構的看法，並可能會對龍湖帶來流動性壓力，維持龍湖「中性」評級，目標價２５﹒７元。
　　龍湖為使股價回穩，稱董事會已確認集團業務運營穩定，財務狀況健康安全，並表示已提前
償還２０２３年到期之部分銀團貸款５１億元，另控股股東Ｃｈａｒｍ　Ｔａｌｅｎｔ　
Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ　Ｌｉｍｉｔｅｄ於公開市場增持公司３００萬股股份，未來會在
適當時機持續增持公司股權及債券。Ｃｈａｒｍ　Ｔａｌｅｎｔ昨亦於公開市場買入集團發行的
於２０２７年到期的２﹒５億美元３﹒３７５％優先票據本金５００萬美元。
　
＊克而瑞：百強房企１０月銷售額環比降２﹒６％，同比跌２８﹒４％＊
　
　　另方面，內地樓市依然沒起色。克而瑞地產研究報告稱，１０月份百強房企單月實現銷售金
額５５６０﹒７億元人民幣，環比降低２﹒６％，降幅高於往年平均，同比跌２８﹒４％。雖然
規模房企積極把握國慶假期、提前鋪排供貨、加碼折扣及活動營銷的力度，但１０月企業整體銷
售仍延續了相對低迷的表現。目前行業下行壓力持續、市場信心及購買力缺失、觀望情緒也愈加
濃厚，疊加國內多區域疫情的影響，企業整體的銷售去化壓力在進一步加大。
　　另據中原地產研究院統計數據顯示，今年前１０個月，全國賣地最多的１００個熱點城市合
計賣地金額為２５８７３﹒１億元人民幣，同比下降３１％。內媒引述中指研究院指數事業部市
場研究總監陳文靜表示，今年以來，在房地產市場下行態勢未見明顯改善、房企資金承壓背景下
，企業參與積極性不足，土拍市場持續低溫運行。
　
＊野村：樓市復甦緩慢，中央政策愈來愈難恢復買家信心＊
　
　　野村上周發表研報指，據國統局數據，中國房地產行業延續疲軟復甦趨勢，９月房地產銷售
價值按年跌１４％，而８月則跌２０％。然而，內地樓市的緩慢復甦步伐仍遠遠不夠，除了買家
收入持續疲弱外，更重要的是他們的信心不足。如果房地產銷售未見顯著刺激，仍預期中央在第
四季有推出進一步寬鬆政策的可能，但潛在政策愈來愈難以恢復買家信心，若當局愈遲出手，提
振市場信心的難度則愈大，相信資本市場信心不足的情況將加劇，直至有具成效的政策出台。
　　野村又指，由於預期中央將進一步放寬政策，當初過早看好內房股，但個別民營房企的債務
問題，包括旭輝港元換股債違約，導致內房股股價在過去數周波動，重申華潤置地
（０１１０９）繼續是其在內房板塊中首選。
　
＊黃瑋傑：部分內房或現違約停牌清盤，風險高不值博＊
　
　　輝立證券董事黃瑋傑於今日《開市Ｇｏｏｄ　Ｍｏｒｎｉｎｇ》節目則指，內房是現時最棘
手板塊，債務問題嚴重，投資信心薄弱，最近連中海外（００６８８）、潤地及越秀地產
（００１２３）等較穩陣的國企內房都遭洗倉式拋售。而內房不止前景未明朗，盈利下跌，部分
更可能因資不抵債出現違約停牌清盤，風險高不值博，龍湖即使仍獲大行唱好，「可能也只是一
堆爛蘋果中沒那麼爛的一個。」
　
＊惠譽：銀行對內房直接貸款敞口可控，惟受困樓市復甦需時等問題＊
　
　　另外，內銀近期亦受內房拖累股價走弱。惠譽大中華區銀行評級主管Ｇｒａｃｅ　Ｗｕ接受
彭博電視採訪時表示，未來幾個季度中國銀行業的淨息差前景仍將承壓，部分反映早前利率下調
的影響，以及對於銀行需降低借款成本來支持經濟復甦的普遍預期。而隨著國內房地產市場壓力
的延續，貸款減記將維持高位，再考慮到防疫限制措施對企業和消費的影響，未來盈利仍將承受
一定壓力。雖然銀行對房地產開發商的直接貸款敞口仍然可控，行業整體達６至７％，但關鍵問
題在於房產市場復甦需要多久、較長期來看如何重塑購房者對市場的信心等問題。
　　今日內房股普遍上升，龍湖升８﹒２％收報１０﹒８２元，碧桂園升３﹒９６％報１﹒０５
元，中海外升１﹒０７％報１５﹒１４元，潤地升３﹒２５％報２５﹒４元，萬科
（０２２０２）升０﹒９９％報１０﹒１８元，雅居樂（０３３８３）升５﹒３７％報１﹒５７
元，富力（０２７７７）升２﹒８％報１﹒１元，惟旭輝跌２５％報０﹒３９元。至於內銀，建
行（００９３９）升０﹒２４％報４﹒１８元，工行（０１３９８）升０﹒２９％報４﹒４２元
，中行（０３９８８）升０﹒７９％報２﹒５５元，農行（０１２８８）升０﹒４５％報
２﹒２５元，招行（０３９６８）升８﹒７２％報２８﹒０５元，郵儲行（０１６５８）升
３﹒３％報３﹒７６元。
　
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉