過往專欄

2018-03-07

唔使等兩會

　　不少投資者都認為要等兩會完結後，才可以有投資路向。事實上不必等，因為阿爺現時是坐言起行，而且有些政策更是持續執行，只要無忘「初心」，有望早著先鞭。

先鞭一︰

　　據《財新網》報道，為了更好地督促商業銀行加大不良貸款處置力度，監管部門擬調整商業銀行貸款損失準備監管要求，並將推行「一行一策」制。銀監會上周下發《關於調整商業銀行貸款損失準備監管要求的通知》，明確將撥備覆蓋率監管要求由150%調整到120%-150%，貸款撥備率監管要求由2.5%調整到1.5%-2.5%。文件目前下發至各地方銀監局。在確定具體監管要求時，將主要考慮銀行貸款分類準確性、處置不良貸款的主動性、資本充足率等。

放生壞銀行證經濟穩定

　　下調撥備覆蓋率和貸款撥備率，可以看成是放生一些「壞銀行」，但亦可以看成是呆壞帳已不是銀行今時要面臨的核心問題，亦反證經濟沒大問題，銀行不良貸款沒大問題。昨日內銀回升，是否跟此有關？

　　李克強總理亦沒有對房地產祭出大棒子，並謂在一線城市的樓價已受到控制，這是否謂內房股無「錢」途了？

　　國內有位財經分析者，得到了融創（01918）的孫宏斌近來在某個場合講的看法，人家文章，要承認引用。

　　「孫宏斌首先講了他認為中國房地產行業存在3個特點︰（1）特別大。規模超過了2萬億美元（15萬億人民幣），超過了全球的汽車行業；（2）在整合。蓋房子賣房子是一個很簡單的東西，沒有技術含量，但是現在這個技術含量在上升，所以市場份額在變動，市場份額會往會『蓋房子賣房子』的公司聚攏；（3）政策多。三天兩頭調控，幾年一個周期，一會兒限購一會兒放開。大家不要跟著這些變動而動，要看長遠，也要看腳下。

　　規模特別大是甚麼意思呢？就是不管怎麼樣，你繞不過去，躲不過去。你怎麼調整，這個行業都會存在，不會消失。這個行業裏面的公司，天花板很高，完全可以做下去。一個啟發就是，完全可以不考慮多元化發展，就一門心思專注做房地產，有得做就做，沒得做就等。

　　孫宏斌講到，你看這個行業前幾名的公司，過去幾年，也遇到了整個行業遇到的困難，為甚麼還是在這麼大的幾千億的體量上還能保持30%、50%的增長，這就很能說明問題，不管在甚麼樣的環境下，房地產這個行業裏的頭部公司，總是會抓住機會。

　　新的啟發就是，很多小公司調控一下就掛掉了，不是說行業不行，是這些公司不行。

機會在哪裏，甚麼時候出現呢？

　　孫宏斌透露了一個他判斷機會的策略：『錢貴了以後，地一定便宜；錢便宜了以後，地一定又貴；也有錢也又便宜地又便宜的時候，那就是2016年，這個時候一定要抓住機會。』

　　我們很多人寫文章，說2016年為甚麼會出現這麼多地王，認為是2015年下半年2016年年初房價大漲，開發商看到了這個大漲才去拿。其實這個觀察的角度就錯了。2016年是錢也便宜地也便宜（相對房價），所以才會出現這麼多地王。這些地王要集中到2018來銷售。2018年是甚麼情況呢？錢很貴，一線城市房價被限價了（房價便宜），這就很難受了。

　　所以老孫講，投資房地產有一種靠天吃飯的感覺，投下去幾個月還看不到收成，要等2年才知道，這就是這個行業難的地方。

房價在監管下波動向上

　　關於未來，老孫說︰『誰也無法判斷將來，這個行業不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今後5年都是波動的。政府的干預只能讓波動顯得窄，如果政府不管話，前年、去年一直漲，然後下到很低。現在政府在管，是讓波動變窄，今後5年甚至10年裏面都是在波動區間，在波動向上。當然每個城市不太一樣，我說的都是一二線城市、環一線城市，都是我們投的地，我們沒投的地方不算。這是這個行業的事。』