上周末全國人大授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點，進一步向前推進。其實早在2011年，上海和重慶已經率先試點，故此，在十年前國家已經拉開了房地產稅的啓動。

　

　　當時，上海及重慶兩地試點存在若干特徵：

　

　　一、較為狹窄的稅基：上海的徵收範圍僅限「增量」，重慶的徵稅範圍雖然包括增量和存量，但是對本地家庭僅限獨棟住宅和高檔住宅，類似於「豪宅稅」；

　

　　二、較低的稅率：重慶設置了0.5%、1%和1.2%三種稅率，而上海房地產稅的稅率則為0.4%和0.6%兩種，由於計稅依據是交易價格的70%，實際稅率為0.28%和0.42%；

　

　　三、稅制設有減免制度；

　

　　四、稅務計算的依據參考交易價格。

　

　　經歷了十年的時間發展，目前在國家「共同富裕」的新政策背景下，中央及地方政府均存在拓寬地方財稅收入的需要，落實全面的房地產稅的政策只是時間問題，當中需要考慮一下因素。

　

(iStock)

　

　　首先、就時間節點，在「十四五」期間全面立法落實時間點略為緊張。在2021年全國人大常委立法工作計劃當中其實並無提及「房地產稅」，立法流程需要較長的時間。目前，在上周決定授權的試點期限為5年，並且規定條件成熟時，及時制定法律。這曲線暗示了在五年的時間內，房地產稅仍將主要以試點的方式進行，其後將在試點經驗的基礎上再進行相關立法。

　

　　其次、我們需要考慮試點的範圍，在第一階段成熟落實後，下一輪試點存在較大機會將增強力度。針對試點城市而言，不能否認房價或多或少存在下滑的壓力。與此同時，居民稅賦支出亦將增加。在未來試點擴大的情況下，估計若干與一、二線城市規模相近、房價上升幅度類似的城市，或會被納入未來新一輪的試點當中。

　

　　最後，參考國際市場普遍的房地產稅制度，「低稅率」是一個重要的特徵。需要考慮的是納入徵稅範圍的會否從「增量」轉向「存量」？此外，計稅的基礎會否由「交易價格」轉為「評估價格」？這兩項因素將釐定未來房地產稅徵收範圍和力度，同時亦會影響住房價格和地方財政收入。

　

　　回顧以往上海和重慶試點，當時的稅制效果有限，與當中所涉的窄稅基、以及以交易價格作為計稅依據有關。不過，若然徵收的範圍由「增量」轉向「存量」，將明顯影響二手房市場。深層次看，計稅方式若由「交易價格」轉向「評估價格」，技術上存在不少技術性困難。然而，自今年開始，深圳、西安、成都分別出台了二手房參考價格機制，相關參考價格或某程度上反映了「評估價格」，若然如此，稅制的發展將朝突破性的角度進發，值得投資者的關注。

 

 

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