過往專欄

2020-07-15

最平6萬上車居屋2020揀盤攻略

#居屋 #2020居屋 #彩禾苑 #錦駿苑 #啟翔苑 #山麗苑

　　新一期居屋即將接受申請。樓價持續高企，近年每次推售居屋也錄得大量超額申請，去年更錄得破紀錄的30萬份申請，超額認購60倍，成功中簽並獲邀揀樓猶如中了六合彩。

　　今期居屋推出的4個項目合共7,047個單位，是2014年復售居屋以來最多的一次，更重要是綠白表配額比例修訂為四六比，住屋需求殷切的白表申請人將有更大機會成功憑居屋上車，踏上置業階梯。

　　記者近日實地考察4個居屋項目，從購物、交通、消閒、景觀等方面，點評各屋苑的優點缺點，助各位讀者揀盤。

　　位處九龍市區、毗鄰鑽石山站的啟翔苑毫無疑問是今期樓王，但其餘3個屋苑也各有優點，馬鞍山錦駿苑鄰近屯馬線車站，各項社區配套齊備；火炭彩禾苑已屆現樓，最快可以入伙；粉嶺皇后山山麗苑鄰近郊野公園，坐擁翠綠山景，更重要是，山麗苑最平單位入場費僅123萬元，綠表申請人付6萬元首期即可上車，白表申請人亦只需12.3萬元首期，價錢相當「親民」！

白表及白居二申請小資料

申請門檻

1人申請者

每月入息限額︰3.3萬元

資產限額︰85萬元

2人或以上

每月入息限額︰6.6萬元

資產限額︰170萬元

綠白表比例︰4︰6

申請費用

居屋︰250元

白居二︰160元

居屋+白居二︰410元

預計申請

時間表

接受申請︰2020年7月

攪珠︰2020年10月

揀樓︰2021年3月

今期居屋抽唔抽？諗清楚呢3點先好抽

　　房屋委員會將於下月推售新一期居屋，4個屋苑合共7,047個單位。不過抽居屋一直都被視為是「抽獎遊戲」，因為申請人數往往遠超提供的單位伙數，能抽中前列號碼和獲通知揀樓的都是「幸運兒」，而且今期居屋的地點只有鑽石山啟翔苑較為吸引，在申請今次居屋前，不妨思考一下以下這幾點，以免浪費申請居屋的數百元。

1. 家有長者嗎

　　今期7047個單位，房委會計劃提高白表比例，由原本的五五比例，改為綠表四成、白表六成，家有長者則維持三成，有2,100個名額，這意味著有長者的家庭能成功抽得居屋的機會大增，而且居屋的揀樓次序為︰

　　1.參加「家有長者優先揀樓計劃」的核心家庭申請人士；

　　2.其他核心家庭申請人士；

　　3.非核心家庭申請人士；

　　4.一人申請人士。

　　受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請人士會比所有人優先揀樓，而綠表亦比白表優先揀樓。

　　記者大膽粗略估算一下，如果7,047個單位中減去長者2,100個名額和單人的700個名額，即家庭申請者有4,247個名額（未計受房委會公屋清拆計劃影響的家庭申請人士）。馬鞍山錦駿苑、鑽石山啟翔苑和火炭彩禾苑一共有3,815個單位，假如粉嶺山麗苑「無人揀」，無長者家庭客可以選得以上3個屋苑的機會只有1,715個名額。

2. 等3年可以嗎

　　第二，啟翔苑雖為近年罕見的市中心盤，鄰近港鐵鑽石山站，由屋苑前往港鐵站只需數分鐘步程，交通相當便利，但啟翔苑的樓花期長達接近3年，關鍵日期為2023年5月底，意味市民即使成功購入單位，相信都會「等到頸都長」。

3. 白表單人勢無得揀

　　第三，每次白表單人都是「食剩菜」，由於揀樓次序是排最後，所以一般較大機會獲購入最不受歡迎的單位，今期相信都是「山旮旯」的粉嶺山麗苑。而房屋委員會建議預留700個單位予單身人士，如按綠表四成、白表六成計算，白表單人共只有420個名額。

　　不過，山麗苑278至292平方呎的單位便已有824伙，所以白表單人申請者可以有甚麼選擇？相信聰明的讀者便已知曉。

居屋禁售期你要知 2年後可「綠表價」易手

　　為打擊市民透過「短炒」居屋牟利，房委會早於2018年出售五二折新居屋時，已引入較嚴謹的轉售限制，準業主置業首兩年，只能把單位按房委會提名，原價賣給白居二買家；直至買樓滿5年才可補地價並在自由市場出售單位。不過2019年及以後的居屋和綠置居，轉售限制就再進一步收緊。

　　參考上期2019年居屋的做法，在購入單位後首兩年，業主只能夠以原價，透過居二市場（俗稱綠表市場）出售單位，而房委會亦已經不會回購單位。兩年過後，業主就可以在居二市場自由定價出售，如想補地價在自由市場出售，就要等夠十年才可以。

　　事實上，資助房屋回報普遍以倍數計，近日亦錄得不少高價成交記錄，例如位於新蒲崗的舊居屋采頤花園12座中層C室，實用面積591平方呎，本星期初以738萬元（綠表價）易手，實用呎價12,487元。據了解，原業主於2000年以149萬元購入單位，持貨20年，現帳面賺589萬元，物業期內升值近4倍。

　　除了將物業易手，亦有居屋業主透過補地價將單位放租。首批自2014年復售的新居屋，近年陸續過5年的「禁售期」，於2015年以275萬元購入居屋荃灣尚翠苑的業主，在禁售期一過就立即補地價將單位放租，面積438呎的單位，月租1.5萬元，呎租34.2元，而現時荃灣新入伙的私樓呎租普遍達40至50元。

今期居屋最低6萬首期

　　今期居屋售價最低是皇后山山麗苑的細單位，售價為123萬元。由於房委會為居屋買家提供按揭貸款保證，綠表買家最高可借95%，白表買家最高可借90%，兼且不用支付按揭保費。若果是綠表買家購入這個單位，造95%按揭，付出6.15萬元首期即可；白表買家造90%按揭，付出12.3萬元首期便可上車。以實際按息2.5厘，還款期25年計算（居屋不設30年期按揭，並只限承造P按），綠表及白表買家每月供款額分別為5,452元及4,966元，供樓負擔可謂相當輕鬆。

　　至於今期樓價最高的啟翔苑513萬元單位，綠表最低首期要25.65萬元，白表最低要51.3萬元首期。同樣以實際按息2.5厘，還款期25年計算，綠表及白表買家每月供款額分別為2.18萬元及2.07萬元。要留意，由於居屋買家獲房委會擔保，買家毋須通過壓力測試，但銀行仍會要求供款佔家庭收入不超過五成。倘若超過五成，銀行或會要求加入親屬作「諮詢人」，計及「諮詢人」的收入，以符合供款佔家庭收入不逾五成的要求。以綠表買啟翔苑513萬元單位為例，每月按揭供款2.18萬元，家庭收入至少要有4.37萬元。

未來數年9個居屋項目

　　今輪居屋四個項目供應量超過7,000伙，其中過半即3,200伙來自粉嶺皇后山，但抽中機率要視乎申請人數，上年居居收到近31萬份申請。若今年未能抽中，按政府公布，未來數年居屋項目還有9個，當中最觸目的屋苑是北角渣華道項目。

未來數年居屋供應

地點預計建成單位數目

東涌第54區3,300

沙田安睦街500

北角渣華道200

九龍城高山道500

啟德2B2號地盤1,800

安達臣道石礦場RS-1號地盤1,900

將軍澳昭信路600

屯門第16區恒富街500