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2020-12-02

學者:施政報告值70分 集各部大成以量取勝

  疫情令全球經濟下滑,香港失業率創16年新高的6.4%,疫苗仍未知何時問世,令前景變得不確定甚至悲觀。今年施政報告2020延後約一個月在上周三(25日)出台,共約200項措施。眾多項目中,有四大焦點,與小市民切身相關。

 

  土地及房屋仍然是焦點。早前有傳樓市可能「減辣」,但最後只有撤非住宅雙倍印花稅;至於一直苦於「搵地建屋」解決房屋問題,施政報告公布已找到未來10年建公營房屋用地。

 

  今年施政報告另一焦點是有關大灣區。其中政府津貼工資,鼓勵僱主聘請香港年輕人北上工作,一般工作月薪達1.8萬元。合眾人事僱問蘇偉忠指此薪酬或對部分年輕人有吸引力;香港人才管理協會副會長梁偉佳則指返大灣工作是看長線;此外,本刊街訪了幾位剛畢業及快畢業的大學生,他們又有沒有興趣北上工作呢?

 

  以基建刺激經濟成為焦點之一。施政報告公布多項基建項目,預計未來數年平均每年將超過1,000億元,當中提升本地交通基建,包括東涌延線及屯門南線展開規劃及設計。今年多項福利政策亦是焦點,細數9項關乎小市民或基層切身利益的福利政策。

 

  有人形容今年施政報告無驚喜,中文大學商學院高級講師李兆波認為措施有200項,施政報告應具國際視野倡開拓東盟商機。

 

土地及房屋篇:覓得未來10年 建30萬公營單位用地

 

  早前有傳施政報告住宅樓有「減辣」措施,但特首林鄭月娥指現時樓價仍然高於市民負擔,因此不會「減辣」。土地及房屋仍是焦點,今年則宣布未來10年興建約30萬個公營房屋單位的330公頃土地,主要來自東涌填海、古洞北/粉嶺北和洪水橋/厦村等新發展區的農地和棕地、多幅改劃作公營房屋的用地、9幅分別位於啟德和安達臣道石礦場改撥為發展公營房屋的用地、粉嶺高爾夫球場部分用地,另外完成檢視多幅具房屋發展潛力的棕地群(佔地約1,579公頃)。

 

 

  特首指有關資料是按稍後運輸及房屋局(運房局)發表的2020年《長遠房屋策略》(《長策》)報告。換言之未來10年每年平均供應約3萬個公營單位。但這個數目,只能大致滿足現時的需求。至今年9月底,公屋申請宗數達26萬,平均上樓等候逾5年。

 

料撤商舖雙倍印花稅增成交

 

  另一焦點是撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅。特首指由於經濟下行及不明朗等因素,非住宅物業的售價及需求均回落,所以認為是適當時候撤銷有關稅項。而行會於施政報告前已通過修訂《印花稅條例》,特首亦使用法定權力,以公共收入保障令,讓撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅於翌日(11月26日)起生效。

 

  市場認為減非住宅物業雙倍印花稅有刺激作用增加交投。中原工商舖董事總經理潘志明表示,買家只需繳付最高4.25%印花稅,倒回至2013年水平,將對2,000萬元或以下細價工商舖物業起帶動作用,更會吸引以往鮮有入市工商舖的買家進場成為生力軍;同時,由於工商舖物業租金已大致喘定,租金回報相對較穩定,故今次政府新措施將特別對舖位及工商物業最見受惠。

 

  他預期,工商舖市場「減辣」後,將為希望出售物業套現周轉或趁低自置物業的用家或投資者減低財務壓力,相信會刺激社會經濟活動;而由於大額市場入市考慮因素較多,單是寬免稅項未必成為投資入市的考慮,而目前疫情反覆,加上社會及政治欠穩,以及大額成交以買賣公司為主,因而未必刺激到大批資金流入。預料在利好消息下,非住宅物業成交量短期會見增幅,而隨著疫苗發展加上通關落實等利好因素,將會刺激商業活動加劇,預料在農曆新年後即明年第二季初整體工商舖物業買賣成交量反彈力度將會加大。

 

  仲量聯行香港主席曾煥平則表示,政府於8月放寬非住宅物業的按揭成數後,2,000萬元以上的非住宅物業(寫字樓、商舖及工業) 買賣成交宗數於今年第三季按季上升22%,較第二季錄得的18%升幅擴大,顯示放寬樓市辣招對市場有正面作用。是次政府撤銷非住宅物業的雙倍印花稅措施,對工商投資市場也會略有幫助,不過,只能帶動一億元以下的細碼工商物業成交,尤其價格已大幅回落的商舖。由於幾乎所有一億元以上的物業均以公司名義持有,並多以公司買賣形式出售物業,所支付的印花稅遠低於買賣物業需支付的印花稅,因此新措施無助帶動大碼物業的成交。

 

土地及房屋短中長期項目

 

中長期項目:

 

  •「明日大嶼」申請撥款涉就填海及相關交通基建的中部水域人工島研究

  •龍鼓灘近岸填海和屯門西沿海地區發展潛力進行規劃及工程研究。

  •北環線鐵路沿線附近物色房屋用地研究,望帶來逾70,000個房屋單位

  •港鐵小蠔灣車廠用地上蓋建2萬個單位

  •重建房委會6個工廠大廈,估計於2031年提供逾3,000個公營房屋單位

  •重建大坑西邨可提供超過3,300個單位

  •2022年年底清空石籬中轉屋作公營房屋發展,估計於2028年完成提供約1,600個單位

  •收回3個位於茶果嶺、牛池灣和竹園聯合村的市區寮屋區建為6,300個公營房屋單位。可望2025年分階段進行地盤平整

  •研究「劏房」租務管制

 

短期項目:

 

  •明年分期出售「綠置居」約4,700個單位將於明年分期出售,當中首批約2,100個單位預計於5月推出。

  •加快出售位於39條「租者置其屋計劃」屋邨的回收單位。至今已回收的700多個單位與下一期「綠置居」一併推售

  •重建項目中提供更多「首置」單位估計可在2024年推出約260個單位。

  •已覓得可在未來3年內提供13,200個過渡性房屋單位的土地

  •資助非政府組織租用合適和入住率偏低的酒店和賓館單位作過渡性房屋用途

  •為非居於公營房屋、非綜援而輪候公屋超過3年人士提供現金津貼

 

轉載自: 《iMONEY智富雜誌》

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