過往專欄

2021-06-09

樓價創新高在望七大置業錦囊嚴選兩大上車熱點

新手上車都能得心應手資深地產經紀傳授七大置業錦囊

　　買樓是人生大事之一，新手上車總是戰戰兢兢，自然亦有不少疑問。中原地產高級資深客戶經理劉偉健，從事地產業8年，接待過不少買樓客人，他發現不少上車客發問的問題都十分相似，但市面上琳瑯滿目的投資書、地產書，大多偏向財務為主，反而針對上車客真實面對到的問題，如日後前方會否「起樓」遮擋景觀、噪音問題、是否有間隔改動、是否為凶宅等，都無專門書籍解答。於是劉偉健綜合不同客人常問的問題，結集成書，好讓新手上車時可作參考，同時他亦提供了不少置業錦囊給所有準備好上車的買家，好讓他們避開陷阱，做到「買樓防中伏」。

１）上車人士最易忽略的事項

　‧無預留備用資金

　　上車人士在資金方面較為緊絀，買一層500多、600百萬元的樓，打算做九成按揭，可能手持60多、70萬元首期就買樓，卻忽視了稅務、佣金、裝修等等的費用，更遇過有人買樓後甚至不夠錢結婚。所以通常會建議他們要預留約2年的備用資金，萬一失業、健康問題不能上班，也能應付日常生活開支。

　‧高估了自身按揭能力

　　有時上車人士估計自己收入可做到九成按揭，但事實上銀行無法批足。因現時做高成數按揭，要有1年至2年的稅單，有穩定收入者或者是專業人士，才會做到九成按揭，所以事前要向銀行查問清楚，計算自己可以做到多少成數按揭。

　‧無為意經紀質素

　　上車人士比較少留意到經紀質素，他們會認為隨便一個地產代理都可幫忙，但一個好的地產經紀，會盡責為客人做好物業背景審查，事先跟進按揭事宜，確保買賣順暢。

２）上車人士最常遇到的陷阱

　‧單位漏水

　　二手樓通常都有一定樓齡，如果業主沒有如實相告，很多時單位漏水也不會發現。劉偉健指買樓有一項條款名為「按現狀交易」，當買家簽約後才發現有漏水問題，業主會說「睇樓時已是如此，是你自己沒有發現」，所以他提醒上車人士要睇樓時要特別注意。

　‧誤買凶宅

　　由於凶宅沒有法定定義，經紀沒有責任主動向客人披露。劉偉健表示，一般地產代理要做的「開門七件事」並不包括披露凶宅資料，所以即使經紀知情不報，而買家買了凶宅，經紀亦不須負上責任。劉偉健提到，較為穩妥的做法是，買家口頭上或書面上著經紀查核，當經紀沒有查核，或有所隱瞞，相關地產公司才要負上責任及賠償。

　‧回贈爭拗

　　現時買樓會有回贈，買樓時經紀可能口頭承諾會有回贈，但最終卻沒有，就會造成很多爭拗。劉偉健建議，買家就回贈方面，除了要問清楚，買賣時手續亦要清晰。

３）對上車人士之建議

　‧做足準備工夫，多睇樓、多認識不同經紀，互相比較不同樓盤，經紀質素等。

　‧簽合約時可聘請律師或師爺查冊，查清楚物業資料後才好入市。

　‧就心儀的物業樓齡，要問清楚銀行是否可做足心目中的按揭成數。

　‧可多看買樓節目、相關書籍，了解買樓事宜。

　‧可拜託有買樓經驗的人提供意見。

４）首期資金的「保險線」

　　以現時上車盤通常是550萬元為例，若是做九成按揭連稅，大約80萬元，即使銀行未能批足，通常也是相差一成左右，故預留多一成資金作備用較為穩妥。

５）如何才可知悉實際按揭成數？

　　上車時最怕按揭成數比預期少，變相首期不足。大部分買家是自己走到銀行查問，但解答之人有可能只是普通職員，未必熟悉按揭事宜，有可能答錯，或者預計的成數最後無法批足。

　　劉偉健建議買家可到銀行專門負責按揭的職員查詢，但也只是成功機會大，不能100%肯定。他解釋：「因要申請高成數按揭，需要HKMC（香港按揭證券有限公司）批到六成或以上，惟HKMC審批非常嚴謹。銀行亦只能處理自家的部分，所以對方也未能有個肯定的回覆」。

６）如果銀行按揭未能批足，應否向財務公司借貸填補資金缺口？

　　劉偉健坦言以上做法「其實行不通」，他解釋到銀行做按揭為「第一按揭」，按揭內有條款列明，如果要加借二按或者進行其他按揭，必須得到「第一按揭」的同意。如果向財務公司借貸，而「第一按揭」不同意，對方會要求清還全數按揭。

７）獲批按揭比預期少如何是好？

　‧同時向幾間銀行申請按揭

　　不同銀行審批的準則都不同，有些大銀行可能要查核最近2年稅單，但有些較小型的銀行只需查核最近3個月稅單即可。

　‧尋求按揭轉介協助

　　按揭轉介公司始終對應不同銀行，明瞭銀行審批的準則，如中原按揭轉介公司，任職公務員就哪一間銀行都可；但有些是自僱人士、剛轉工人士等，向小型銀行申請機會則較高。

兩大精選上車地區︰鑽石山與屯門

　　樓市持續暢旺，準買家四出尋盤，最近不少業主的議價空間明顯企硬，要找尋具升值潛力的筍盤，難度愈來愈大。本刊嚴選了兩個樓價最具升值潛力，同時仍有上車盤的地區推介給各讀者，分別為鑽石山及屯門，有有意做業主，但在落戶處未有頭緒的準買家可留意。

　　以上兩個地區的最大賣點，當然是屯馬線將於本月27日全線通車，屆時兩個新車站土瓜灣站和宋皇臺站，以及兩個新月台何文田和紅磡站也會正式啟用，該路線全長56公里，涵蓋面7個車站。屯馬線開通車後，由首站的屯門區前往西九龍及新界東更便利。至於鑽石山，鑽石山站是觀塘線、屯馬線及日後沙中線的三線交滙點，交通網絡四通八達，日後沙中線通車，前往中還更只需十多分鐘，非常便利。

上車熱點之選一︰鑽石山區

　　中原地產高級資深客戶經理劉偉健表示，過去2、3個月鑽石山區樓市開始明顯起動，以整個鑽石山區而言，最近數月的二手成交保持在10餘至20宗成交。他指出︰「有不少客人已觀望好一陣子，猶豫應否入市，後來見到整體氣氛、新樓成交量不俗等因素影響而入市，所以他們見到價錢合適、銀行估得到價，與預期相差不遠的就會入手，始終做八、九成按揭，若相差10萬元、8萬元，首期也只差1、2萬元，所以見到現時上車盤較為受歡迎。」

　　劉偉健表示，區內的「居屋王」龍蟠苑是不少上車客的首選，該屋苑每月也錄得十多宗的成交，「準買家主要愛選擇鄰近港鐵的屋苑。龍蟠苑現時的入場費由約600萬元起，至於連租約的單位，則由約550萬元起步。」他說大部分人選擇龍蟠苑的原因是交通，「由屋苑步行1、2分鐘即到地鐵站，加上環境較清幽，亦近似一個屋苑形式。」

　　另方面，位於鑽石山港鐵站上蓋的私人屋苑星河明居，則是不少專業人士如老師、公務員等的上車之選，現時該屋苑三房單位的入場費由950萬元起。「現時星河明居仍有樓價低於1,000萬元的單位，首置買家可以承造最多八成的按揭，因此該屋苑可被視為專業人士的上車之選。」

上車熱點之選一︰屯門區

　　祥益地產高級區域經理黃慶德表示，隨著疫情持續回穩，過去2至3個月的屯門區上車客入市步伐也加快，「疫情累積了一批購買力，加上新盤市場暢旺，亦帶動二手市場的成交，現在買家出來物色單位，他們會擔心疫情慢慢好轉，之後通關在即，令樓價再升，因此決定現在出來找單位，如遇上合適，可以『計得掂數』的單位就上車。」

　　黃慶德指，觀察屯門區最近的成交，上車客集中物色樓價500萬至600萬元的單位，「上車客的目標都是一些屋苑類型的單位，也希望設有會所的屋苑，他們通常都愛周圍比較，比較不同的屋苑。如希望供樓較輕鬆的客人，他們會傾向找樓傾400餘萬元的單位，如一些已補地價自由市場的居屋。」

　　他說區內較受上車客歡迎的屋苑有新屯門中心，445平方呎的單位，入場費約540萬左右。此外大興花園也受上車客捧場，「二期有些447平方呎的單位，入場費只是約520萬至530萬元。如想找更平的私人屋苑，豐景園是低水之選，300餘平方呎的兩房單位，入場費只是500萬元以下。」