「方Sir，現時買不買樓好？」同事問。

 

　　近月，新樓和有政府資助的煥然壹居也門堪羅雀，二手樓也接連錄得劈價20%成交，社會開始有聲音，尤其是地產發展商和代理行業，紛紛要求政府撤銷辣招。究竟樓市是否跌夠了？現在是否入市時機？

 

　　多年來，不少同事都問過我，即使今天也有。

 

　　好或不好，答案很直接，絕不轉彎抹角，十分有把握，時機均不錯。但自己卻從來沒有想過以買樓收租作為退休保障、達致財務自由的工具。

 

　　曾買賣過一些香港的物業，以自住為主，多是樓換樓，偶作投資，試過出租，成績不及投資股票好。

 

　　既然對樓市的走勢掌握不俗，為何投資不以物業為主呢？

 

　　或許是當年錯誤理解《富爸爸‧窮爸爸》了。

 

　　《富爸爸‧窮爸爸》作者羅伯特‧清崎能夠達致財務自由，主要是靠物業投資，美國政府為幫助低下階層，會在土地買賣時加入一些條款，規定建成物業後有一定比例的單位，要以比市價低的租金租給低下階層，其中政府會提供一些補貼，故地價較低。

 

　　清崎起步時正是利用此機會，以較低成本發展小型物業，而又因為這些租客有政府補貼，故出租率甚高，收租準，雖然回報較低，卻十分穩陣。

 

　　炒賣一間物業，賺的是差價，然後看如何把賺回來的錢作下一步投資。許多人賺了錢便口沒遮攔，以為自己是樓神。卻不明白在牛市時，絕大部分物業的價格都是向上，不斷尋頂。

 

　　當時認為清崎的方式在香港很難做得到，一般人開始時只可以買一個單位（自己住的一個除外），放租，以租金供樓，繼續儲錢買第二個物業。如果正好是牛市，便可以「一拆二、二拆四」，又或者將第一個物業加按套現買第二個物業，如此類推。

 

　　曾想過以此作投資工具，在廣州、溫哥華和香港也試過買樓收租。廣州和溫哥華物業的租金收入足夠供樓，但溫哥華Apartment的管理費和稅金十分昂貴，而廣州物業的平均質素不太好。

 

　　我買物業的標準看似簡單，卻又十分複雜，先要自己覺得好，可以自住，才考慮投資；於是不合眼緣的，便宜也沒用；況且我不想炒賣樓宇，是自己的道德界限。

 

　　在香港把單位租出去，回報較低，2-3%，租客又麻煩，亦試過遇上租霸，再加上香港沒有像外國般有租後物業服務，租客有問題，即使壞了一個燈泡，也要自己操勞，十分麻煩。

 

　　我跟自己說，物業投資不是我杯茶；現時除了自住的物業外，只在倫敦有一層收租物業。或許正是我錯過了以物業投資作為財務自由的機會。

 

　　但最近聽了財叔，一個散戶物業投資者的演講，對他在40歲時已靠買樓收租達致財務自由，十分佩服，而他積極求變不服輸的態度更十分深刻，令人佩服。

 

　　1991年，他買第一層樓，居屋，樓價40萬，做90%按揭，月供3,791元，利息3,600元，即是說每月只還本金191元，一年只還2,300元左右，正如他所說：「俾人（銀行）賺晒利息。」

 

　　他說當時自己不懂計數，只是怕老來要瞓街，於是當朋友買車追女仔時，他23歲便買樓。當年打工仔的入息中位數是5,170元，他供完樓，交埋管理費、雜費已所剩無幾，「日日食公仔麵，個個話我傻仔。」

 

　　「當時覺得自己啱的。」97前樓價一直升，但到了97，30歲的他手持兩個物業，一夜之間變成負資產，而朋友則在低位買樓，「我辛苦多年，原來和他（朋友）一齊起步。」

 

　　看似令人氣餒，但他沒有自怨自艾，很快沙士到來，08年金融海嘯，他找到機會買「好嘢、平嘢、靚嘢」。

 

　　「跌市時才是好機會，才可以令你買到靚嘢，買到啲有價值嘅嘢。」相反升市時，一樓低層對住垃圾房也賣到好價，「那時要快點賣，難得有人幫你接貨。」

 

　　目前是跌市，但盤源少、機會少，情況並不符合一個樓價大低位的形態。

 

　　同事問我是否入市，樓價仍高。看金管局上周發表的半年報告：「儘管近期樓價有所下跌，置業負擔能力仍然偏緊。第4季的樓價與收入比率為15.7。」15.7代表買樓人士平均要15.7年才供得完按揭，跟同事說未到時候，不要聽那些地產界人士的說法，他們有潛在的利益，要明白供樓是你。（下期續）

 

　　本文為個人觀點，並非投資建議或勸誘。  

 

 

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