過往專欄

2017-01-13

2017年叫人買樓是否害你？

　　「方先生，你隔鄰的單位放賣，你有興趣買埋做孖屋嗎？」地產經紀來電。

　　千金難買雙連屋，我有興趣，卻絕對不會買，出於好奇，亦問了放售價，賣家以比市價高20%放售。怎知睇樓的人絡繹不絕，兩星期不到，已經賣了，成交價比市價高5%。

　　去年，政府加了辣招，樓價不跌反升，而且成交量顯著回升。但因業主惜售，二手市場始終盤源少，故一有單位放售，便吸引了不少潛在買家。

　　於是一手盤便主導了市場，但令人氣憤的是那些最無良的發展商，把垃圾房也當成樓面一部份，「迫」你買埋。連話「以心建家」的大型發展商，再售同一樓盤時，定價竟然比4個月前貴兩成。20%是一個甚麼概念，500萬的樓即時變了600萬，加多了100萬，一般人要儲多少年？你把樓盤包裝得漂漂亮亮，巧立名目的付款方式，便把人榨乾榨淨。

　　匯豐銀行前副總經理劉智傑在自己facebook撰文指香港樓價飆升（地產從此步入地獄之門），不知不覺已經有16年之久。

　　劉智傑沒退休前，曾見過他，說話知輕重；今天不在其位，此時此刻，沒有包袱，直斥「曾蔭權任內8年，扣押土地不放」，盡顯人性世情。

　　他認為樓價雖然上升期很長，卻非因經濟增長，個人收入增，或人口爆升需求增加而造成；而是美國自 2008 開始量化寬鬆及零息政策，更逢內地放寬人流資金到港，買樓投資，時勢做英雄，令樓價非理性上升。

　　此等時勢可能是造成過去十幾年上升的主因，如今這些因素消失，樓市會怎樣？

　　現時是否買樓時機？劉智傑指出樓價已有結構性改變，政府政策，人口老化，收入減少，經濟放緩，如加上港元枯竭，通脹加劇，利息飆升，更因美國新政府上台，貿易保護主義抬頭，中美衝突，一觸即發，已改變了樓市的大環境。

　　他引述日本多年前樓價上升到泡沫水平，爆破後日本過了二、三十年，經濟還是一潭死水，樓價還在低位徘徊，可能是香港樓市最佳的樣板。

　　他提醒大家，有投資的要有適當的部署，「這個浪甚麼時候到，當然沒人清楚，相信在12個月至18個月期內，隨時會爆發」，若果不早做籌謀，拖到爆發時才處理，恐怕為時已晚。

　　此外，有「股壇金手指」之稱的謝青海，是惠理基金創辦人，在接受一傳媒查詢2017年會否有股災時說不信發生金融危機。

　　不過，他亦承認現在對投資者來說是非常危險，遲早會有另一場危機。但預測這種危機何時出現並不可能。

　　此外，因全球利率上升，他對香港和世界各地的物業態度轉趨保守。

　　可惜，認為樓價已經高不可攀的人很多，相信樓價始終會跌的人亦多，但仍然有不少搶著買的人。

　　兩位頂級金融專家均對樓市並不樂觀，但賣樓的仍然說「如果是自住，可以買」，大家信那一個？我認為如果林鄭上場，樓宇供應會維持高增長，若加息持續，樓價向下機會大；反之，財爺當選，供應肯定慢，樓價仍會拾級而上。