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2020-08-20

【FOCUS】減辣續命工商舖 港樓預期防逆轉

  繼「舖王」波叔今年連番甩貨,「磁帶大王」周三(19日)再公開標售渣華道全幢物業之際,金管局同日傍晚突宣布放寬非住宅物業按揭成數,為樓市逾十年來首次「減辣」。

 

  修例風暴、新冠疫情、中美交惡一浪接一浪的衝擊,令本港商業區吉舖處處,寫字樓空置率升至十年高,減辣新舉相當於官方背書非住宅物業市場進入下行周期。儘管金管局強調,外界不應對今次措施過分解讀,而現時未有適合條件降低住宅按揭成數上限;但地產估值作為社會財富及未來信心的試金石,一旦預期逆轉,意義恐遠不止樓價調整多少那麼簡單。

 

資深投資者甩身,實際市況恐更慘

 

  繼「舖王」波叔今年連番甩貨後,港島區周三現肺疫爆發後最大宗工貿物業放售個案,「磁帶大王」陳秉志全幢標售北角柯達大廈一期,意向價15億;對上一次是通利琴行家族等於4月放售的軒尼詩道全幢物業,市值10億元。

 

面對修例風暴、新冠疫情、中美交惡一浪接一浪的衝擊,金管局減辣新舉相當於官方背書非住宅物業市場進入下行周期。

 

  受修例風暴、新冠疫情、中美交惡連環衝擊,本港零售業哀鴻遍野及寫字樓空置飆升,令工商物業減價求售消息不絕於市。據政府數據,截至6月的寫字樓、分層工廠大廈、零售業樓宇價格,分別較去年5月高位下跌15%、11%、10%,而實際市況恐更慘。就在本月,兩處分別位於佐敦的商業大廈及西營盤的酒店全幢,成交價劈價幅度高達50%及31%;而位於香港仔的地舖,持貨近8年的業主不惜蝕700萬走人。

 

  眼見投資者紛紛甩貨套現,金管局同日傍晚突宣布放寬非住宅物業(工商舖)按揭成數10個百分點,上限最多可達五成,是逾十年來樓市首次正式「減辣」,以刺激成交、便利加按,為業主續命之意明顯。

 

上漲模式一旦終結,意義不可小覷

 

  減辣新舉相當於官方背書非住宅物業市場進入下行周期,現時的關注是,此會否預示住宅市場未來同樣減辣有望?對此,金管局的說法是,住宅樓價較去年5月高位僅跌2.7%,根本未有合適環境調整按揭成數。

 

  值得留意的是,金管局直認,決定非住宅物業減辣的考慮因素不單是價格走勢、交投量,還包括經濟基調、外圍環境等因素。當全港寫字樓空置面積保守估計相當於整個匯豐銀行大廈,內地客不惜蝕價數百萬轉手豪宅套現(如月初帳面蝕820萬元沽愉景灣「悅堤」),私樓租金早前連跌9個月……冠絕全球的港樓估值,未來增值及回報預期會否因經濟及大環境信心不足,遲早逆轉?倘若真的如此,即使實際價格只是溫和下降,但過往逾十年的上漲模式一旦終結,意義不可小覷。

 

  此外,所謂「識睇要睇勢」,當聯儲凌晨公布的最新會議紀要對強化前瞻指引一改積極態度,並開始討論量寬的潛在風險;「最後的盛宴」或已在眼前,勿奢望離地港樓能夠置身事外。

 

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