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2021-01-04

【FOCUS】央媽出手限房貸 人口斷崖難忽視

  2020→2021交替之際,一邊是央媽領銜出手,設限內銀房貸比例;另一邊是逾2億「後浪」,雲集Bilibili(B站)跨年晚會--看似風馬牛不相及的事件,指向緊信用、低生育等效應疊加的降負債新範式。

 

內銀個人房貸佔比最高32.5%

 

  連漲62個月的內地房價,距離臨界點似再近一步;原因無他,擊鼓傳花式的「加槓桿」遊戲,隨央媽、銀保監2020年最後一天的一紙通知,定下新一年「緊信用」的基調。

 

  繼早前「三道紅線」監管開發商激進負債擴張後,今次「房地產貸款集中度管理制度」新規,將內銀分為5檔,其中,大中小型銀行的房地產貸款佔比上限分別為40%、27.5%、22.5%;個人房貸佔比上限分別為32.5%、20%、17.5%;對超過上限的機構設置2至4年過渡期,並建立區域差別化調節機制。

 

 

繼早前「三道紅線」後,今次「房地產貸款集中度管理制度」新規,明確大型內銀個人房貸佔比上限32.5%。

 

  以截至去年6月的數據計,大型銀行如建行(00939)、郵儲行(01658)的個人住房貸款餘額佔比略超上限;中型銀行如招行(03968)、興業(滬:601166)、平安(深:000001)等的房地產貸款餘額佔比略超上限。

 

00後及10後群體世代規模大降

 

  新規由央媽、銀保監除夕發文、元旦實施,再證2020新增信貸勢大幅刷新去年16.8萬億的歷史記錄。伴隨全年信貸井噴大概率衝破19萬億關,人幣房貸餘額第三季末已直逼49萬億,其中個人房貸33.6萬億,居民部門槓桿率急升至逾61%。

 

  房貸餘額愈滾愈大,除了減弱金融體系韌性及穩健性,令銀行陷於淪為「最大房東」的風險,最直接的影響則是擠佔居民可支配收入,拖累國內大循環戰略。央媽研究報告就顯示,居民槓桿水平每上升1個百分點,社會零售品消費總額增速將下降約0.3個百分點。

 

  中央趁歲末出大招劍指房地產「灰犀牛」,恐還有更長遠的考量。時值內地每十年一度的最新全國人口普查近收尾,儘管最終調查報告尚未公布,但已有社科院學者警告,「十四五」時期或出現人口斷崖式下跌--00後及10後群體世代,較80後及90後群體世代,人口規模下降了1.1億左右。

 

人口流動致城市間房價分化愈顯著

 

  當逾2億「後浪(通常指Z世代)」在線雲集B站跨年晚會,曾經「6個錢包(父母、爺爺奶奶、外公外婆)」助1個孩子買房上車的劇本,未來會否反轉為1個孩子繼承至少三套房子?

 

  此外,隨著內地人口流動從四六分化走向三七分化,即更多的城市人口流出、更少的城市人口流入,顯示人口流動愈來愈集聚化,城市之間的房價分化同將愈來愈顯著。

 

  統計就顯示,當前人口淨流入最多的前十大城市分別是上海、深圳、北京、東莞、廣州、天津、佛山、蘇州、寧波和杭州。但人口流入是否一定意味房價上漲?以有「最強二級市」之稱的蘇州為例,除了熱門學區房價格熱度不減,其他地區房價都呈陰乾式下跌。

 

  當「緊信用」的信號燈漸亮,降負債將成內地2021年大勢所趨,而金融管理部門的大招勢將陸續有來。

 

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