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2022-05-20

【FOCUS】降LPR釋強信號 激活內房待觀察

  總理李克強周三(18日)「新舉措5月能出盡出」的話音剛落,連續三個月按兵不動的LPR(貸款市場報價利率),周五(20日)終現5年期超預期下調15基點至4.45%;計入最多20基點的下浮,意味房貸利率可低至4.25%,相當於較花旗國最新的5.25%平了整整一個百分點,可是然後呢?

 

房貸利率仍超08年,後續或再下調

 

  全美30年期抵押貸款利率徘徊5.25%的十年高位之際,對中國的首置一族而言,貸款利率短短一周卻連迎兩大利好--央媽繼上周日(15日)宣布將房貸利率下限擴至相應LPR減20基點;今早再揭盅非對稱降息,下調5年期LPR利率至4.45%。換言之,20年期房貸利率理論上可低至4.25%。

 

  今次降息15基點可謂超出市場預期,何解?看看剛剛過去的4月,全國商品房銷售額按年急劇縮水逾46%至僅8千億元出頭,以及居民房貸按年減少逾4千億元,顯而易見,「祭大招」刺激樓市需求已刻不容緩。

 

 

  4.25%是甚麼概念?相比2017年底全國平均房貸利率高企5.7%以上,個別城市甚至高逾6.2%,可謂相當吸引。不過,回顧2008年10月人行擴大房貸利率下限至基準利率7折,房貸利率低見4.15%左右,以及2016年時外資行以8.2折搶客,利率逼近4%,意味LPR後續或仍有下行空間。

 

市場缺需求,裁員消息考驗現金流

 

  貨幣政策釋放強烈救市意味之際,地產股早市卻現反高潮。深市地產指數半日跌近2%,滬市場地產指數亦跌逾0.4%,港股市場的龍頭開發商萬科(02202)、金茂(00817)、綠城(03900)分別跌2.7%、1.3%、3.5%,一度拉升逾5.6%的碧桂園(02007)漲幅收窄至0.6%。

 

  何解?簡而言之,市場缺的並非資金,此從最新7天回購利率(R007)報1.65%,低過央媽放水的7天期逆回購2.1%利率即可見一斑;市場缺的是需求,再講深一層是信心。暫且不論購房者的普遍心理是「寧買當頭起,莫買當頭跌」(國統局昨日發布4月70個大中城市新建商品住宅均價,按年漲幅錄6年半來最低,且環比再次轉跌),更重要的是,跟每月少付百幾元利息相比,更值慎重考慮的是未來二三十年個人的穩定還款現金流。

 

  就在近日,騰訊、阿里、字節跳動等互聯網大廠紛紛傳出裁員消息,「公務員降薪」同成熱門話題。此外,財政部公布4月國內增值稅收入罕見跌入負值,扣除留抵退稅因素增速僅2.5%,同反映疫情衝擊。

 

  LPR超預期下調,料能一定程度降低實體經濟成本(野村測算20基點將減少銀行盈利778億元),但能否在未來數月刺激房地產銷售?拭目以待。

 

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