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2023-08-25

香港的土地房屋政策須重新思考

  每年特首在發表施政報告前都會聽取各方意見,我很少會提供具體的政策建議,原因有二。第一,我更鍾情於「獨孤九劍」式的學問,喜歡找出某些政策的破綻,指出它們會出甚麼問題。這點很重要,政策出現大量意想不到的後果,是常規,不是例外,需要預先知曉,早作防範。第二,「不謀萬世者,不足謀一時」,我較看重歷史的大勢及政策的長遠影響,而政府有一大堆實務要處理,對長遠大局往往無暇理會。不過,今天香港正處於歷史的重大轉折點,多方面需要撥亂反正,我們倒是不能迴避分析大勢及檢視過去政策的某些不理想後果。

 

  有3個對經濟有重大影響的因素須討論一下,它們是土地、人才與地緣政治,這3者又是盤根錯節、互為影響的。

 

應撤辣招寬按揭限制

 

  很多人都說香港有不少土地,但實際上,香港被發展了的土地只得兩成多,其餘的因地理因素或利益集團的阻撓,根本動不了,結果是港人人均居住面積只得16平方米,遠遜於紐約市的49.3平方米、中國城市的39.8平方米,連新加坡的25.1平方米也遠遠不及。作為商業用途的辦公室大廈,租金也冠絕全球。港人住得又貴又細,公司要納貴租,這些便決定了港人對土地有剛性需求,土地拍賣價容或有上有落,但能使用的土地稀缺,土地在港依然珍貴得很,填海、基建造地依然是成本效益極佳的政府投資。現屆政府應加快展開填海造地工作。

 

  香港樓價近有回落,從最高峰到現在,掉了約15%,但樓價依然高得使人對買樓望門興嘆。2012年10月26日政府推出了一系列「辣招」遏制樓價升勢,這些措施對樓宇的需求起到暫時性的遏抑,但同時也減少了市場供應,兩者的後果是交投量大幅減少,但樓價卻不一定下降。從過去10年有多的實踐經驗看來,樓價總的趨勢在辣招下仍是向上,近一兩年的下降主因在外部環境與加息,與辣招關係不大。政府應考慮放寬或甚至完全取消辣招。

 

  在這些政策以外,金管局對按揭借貸的設限卻很可能是推高樓價的元兇之一。在今年7月7日以前,樓價千萬元以下的,最多只能向銀行借貸6成,千萬元以上的,更只能最多借5成。買一間面積不這麼大的樓,隨時要付出5、6百萬元以上的首期,並非人人可負擔得起。地產商有見及此,自行提供信貸,但一定要直接買一手樓才有此選項,二手市場買家只能向銀行借,按揭受限制。如此一來,二手市場大量萎縮,過去樓宇買賣二手市場交易等閒佔了8成多,地產商的壟斷能力大受抑制,但有了按揭限額後,地產商的壟斷抬價便難以阻擋。7月7日後此政策雖稍有放寬,但步伐仍可走得大一點。

 

年輕人為公屋寧躺平

 

  樓價貴,單位細小,對港經濟有多方面影響。我10多年前做過一些調查,發現高樓價是生育率低的主因之一,現時社會自然人口增長為負數,對香港的人力資源不利,缺乏土地建樓正是要害之一。香港在推行搶人才策略,但與外地相比,單位這麼小,價錢這麼貴,吸引人才事倍功半。

 

  可供發展的土地不足,私人樓宇價高,能入住公屋竟變成是包括大學畢業生在內不少人的人生目標。這也難怪,能入住公屋,其中潛藏的經濟利益可達數百萬元,但這需要自己收入足夠低才可獲發公屋。自己若是發憤圖強,提升收入,反而會失去等同幾百萬價值的公屋居住權,大家躺平不思進取豈不更好?香港的嬰兒潮世代工作勤奮,拼搏精神旺盛,為港經濟帶來充滿活力的精神,亦孕育出大量企業家,「港商」之名威震天下。現在的年輕人頗有不如,禍根之一正是公屋分配的機制出了問題。要培養年輕人的拼搏精神,政府對公屋的政策應重新檢視。把稀缺的土地多建公屋,少建私樓,只會把上述問題惡化,這也是意料外的後果其中一例,不可不防。

 

 

宜提美元儲備撥造地

 

  地緣政治正使香港要面對百年不遇的風險,我們不能淡然處之。美國經濟學大師薩克斯(Jeffrey Sachs)近日也說過,美國對不這麼馴服的經濟體隨時會制裁,使用美元風險大增。香港與美國關係不好,但卻擁有大量美元儲備,這是很危險的。

 

  我過去多次提出,把相當一部分美元儲備取回,用以投資效益大於成本的土地基建,將來可靠賣地增加收入,紓緩因人口老化帶來的財政壓力,又可增加優質土地,使市民住得大一點、便宜一點。我們也應有心理準備,在當今地緣政治局面下,香港經濟會有頗長期的下行壓力,大量地、長期地把外滙儲備用作可賺錢的土地基建投資,是頂住下行壓力的重要手段。政府對交椅州及新界北部都會區的項目要加快落實。


(本文原載於8月25日《晴報》)

 

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