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2020-06-08

底線思維

  看近期新聞,不少香港人擔憂未來,也有網友pm問我意見,我也拍了一條影片(見相關連結)討論看法。影片中提到身邊一位朋友正在考慮賣掉自住樓,因他擔心今次香港會出大事,股樓齊大跌,而且繼續下去會愈來愈差。

 

  朋友理性地想過兩個情況,作些心理檢視。第一個情況,所持有的物業現值600萬元,若今天沒有賣出,5年後,跌至300萬元,更成了負資產。第二個情況,若今天賣出了,5年後,升至1200萬元,失去持有資產升值機會。兩個情況,哪一個比較不高興?

 

  朋友認為出現第一個情況比起第二個情況更不高興,加上他感覺第一個情況出現的機會率較高,即他較傾向認為未來香港物業會大跌。就朋友的想法,影片中分享了不少看法,這裏想提兩點出來。

 

 

  首先,我認為預期樓市情況,不應只用「大升」與「大跌」兩個情況去考慮,而是有五個情況,即「大升」、「小升」、「不升不跌」、「小跌」、「大跌」。其實賣自住樓,只有一個情況會贏,就是未來樓價大跌,其餘四個情況都會輸。

 

  主因是租金支出,就5年期,朋友賣樓後會租一間好一點,兩萬元租金,扣減若買樓的按揭利率支出(自住樓供款中也是蝕掉的),差價也有萬多元,一年支出多了廿多萬元,5年超過百萬元。五年間還要多次搬屋,若樓價最終只微跌三兩成也得不償失。

 

  另一個論點,朋友認為香港未來只會更差,當中大家可能想像的包括港元美元脫鈎、外匯管制、外資大規模撤資、美國進一步在金融上制裁等,甚至中美開戰。當然,要走到這幾步,要讓所有美資人員與公司撤離也要好幾個月。

 

  如此地步,香港的金融中心地位也將失去,最差的底線在哪?大概變成中國一個普通城市,或者好一點,似上海、深圳吧。依這底線思維去想,如何理解呢?

 

  經濟基礎,價格講供求。最差情況出現,變回上海,需求是否就消失呢?我認為即使有百多萬人走掉,數以十萬計的單位賣出,中央隨時可放人與錢來填補,即需求還在。

 

  股票亦然,我覺得傳統民生股並不會無未來。與樓的想法相似,未來始終有人,自然要生活,有需求。就算大市跌,中央可以出手托,重點是人與錢。相信未來還有好多大型股票回歸香港上市,例如京東/瑞幸。

 

  是否就是一遍樂觀呢?始終,形勢天天在變,很難說,我只想提出凡事別一面倒的悲觀。若讀者考慮移民、投資外地資產、換美元作個保險,我也不反對。投資從來不是賭博,而是閱讀環境作適當部署,而部署可以是兩手準備,甚至三手或四手準備亦可。

 

相關影片:

《取消香港關係法 股樓係咪要散水?》

 

 

 

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