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2021-01-18

律師行事件,值得深思的幾件事

  上次分享了有關黃馮律師行事件的文章與影片(見連結),收到很多留言,感覺網友們大概明白有多嚴重。收到的留言中,有些值得分享與討論。

 

1. 捧錢回來 計計數

 

  一些網友指業主要捧錢完成成交,可能透過親朋戚友成功借貸渡過難關吧,但深入一點細想,其實這個比想像中複雜。

 

  由於買家的代表律師行被接管,買家需要於成交前通知所有單位轉用其他律師行,這包括業主、業主律師代表、銀行,看看它們是否接受,因大家需要於短時間內把相關文件改好。由於銀行資金已過到前律師行,買家需要於成交前借來一筆等同按揭金額的資金以作交易。若能順利成交,取得樓契,再經新律師行交予銀行成為原來的抵押品。此時,買家會欠下兩筆債,一是原來銀行的按揭,二是後來借回來作成交用的債務。買家成交後,銀行貸出的按揭於被接管的律師行內,在還未取回之前,買家兩邊都需要供還款項。這個情況的前提還是要銀行接受,因為買家的債務狀態改變了,銀行有機會取消所批出的按揭,需要買家即時還款。

 

  另一個情況,若時間太迫切,趕不及成交,最終買家被迫撻訂,沒有取得樓契,令銀行call loan,捧錢回來也只能還掉銀行的按揭部分。此情況下,樓沒了,訂金沒了,欠下親朋戚友或財務公司的債務,待取回律師行的資金,才能把借貸還掉。即使成功捧錢回來,出現的兩個情況也不好過,況且,要捧錢回來又談何容易呢?

 

(iStock)

 

2. 不買樓就無事?

 

  有網友認為不買樓就無事,其意指因買樓有律師行被接管的風險,所以就不應買樓。按此邏輯,凡有風險的事情就不應該碰,包括所有投資、買賣,再推展出去,連日常生活一切活動都不應該做,因為落街過馬路都會被車撞死,不落街就無事,那在家會否發生火災被燒死呢?繼續推論,就是不應該出世了。

 

  任何事情都有風險,正確態度應該認識與管控風險,每事都想到「萬一」,萬一發生亦要準備應對方案,這是投資者應有的態度。

 

3. 資金需要經律師行嗎?

 

  有網友疑惑,成交過戶時,銀行的按揭貸款資金真的經律師行嗎?還是律師審核文件後通知銀行過戶到業主呢?看見其他網友交流,其他地區如澳門、台灣與中國內地的物業買賣,銀行貸款資金好似真的不用經律師行。就此疑惑,我問過銀行,香港物業買賣程序,銀行按揭資款的確需要經律師行。其實,若資金從未經律師行的話,今次就不會出現可憐的苦主了。

 

4. 不要貪平?

 

  有網友認為這是一個教訓,買樓搵律師行千萬別貪平,應該搵家規模大一點的律師行比較穩陣,基本上收費已反映了。例如收費只三千多元的律師行,應避之則吉,收一萬元左右才屬正常。這個說法是否成立呢?

 

  其實這次出事的黃馮律師行是三大物業買賣處理行之一,有時更是全港最大的一家。收費高低或許只是規模大、處理熟練、成功控制成本以增加競爭力的結果。暫看不到於選擇上,規模與收費的因素如何能避免這些問題。

 

相關連結:

https://www.youtube.com/watch?v=gWT8ItsTIyw

http://www.etnet.com.hk/www/tc/lifestyle/wealth/cpleung/69929

 

 

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