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2022-10-17

物管股風光已過?

  上篇文章談及市場先生分析內房股版塊,少不了也要提提物管股。還記得今年1月時市場先生對物管股的前景看得頗淡,如今他再分享看法,到底物管股的投資價值如何呢?

 

  與內房股一樣,物管股的業績相當分化,跟內房股相似地可分為三類,而其股價表現亦然。第一類是其母公司是國企、央企的內房,這些物管股的市盈率平均有25倍左右,不過不失。第二類是其母公司是未爆煲的民企內房,市盈率平均有12倍,估值比前者低了一半。最後一類是已爆煲的民企內房作為母公司的,市盈率平均只得4倍,近乎被市場抛售的狀況。

 

  結果證明物管股的表現極之受其內房母公司影響,內房母公司經營出問題,會直接影響物管股的盈利能力,這與物管公司的營運模式有關。舉例,近期有內房公司賣樓時以「送70年管理費」作招徠,這些「著數」當然減輕了業主的成本,吸引買家。然而,這些管理費變成了內房公司付給其物管公司的應收帳目,往後能否收回亦未可知。

 

(片段截圖)

 

  物管公司的盈利中有不少應收帳目來自內房母公司,若母公司經營不理想,這些應收帳目便未必能收回,令這些「紙上盈利」不能兌現。當應收帳目大幅增加,這會嚴重影響現金流。看整體物管股的經營現金流佔盈利比重,由上年佔比92%,跌至今年上半年佔比2%,可見普遍物管股的經營現金流正在惡化,引來市場關注。

 

  巴黎兄補充指他從來沒有興趣投資物管股,原因正是這些公司的盈利有不少來自母公司的保證利潤,這是不太正路的營運模式。正路的話,企業應該自己賺錢,做一盤真真正正的生意,而不用靠母公司注入資產或保證利潤之類。如今這些物管公司的內房母公司出事,盈利亦受影響。

 

  最後我在影片中提一提碧桂園服務(06098),事沿市場先生年初分享過他對物管股整體看淡,當時見碧桂園服務由高位80多元跌至50元左右,有youtuber拍片指抵買,原因是把過去數據分析一番,認為碧桂園服務過去一直表現不錯,算是落難優質股,認為投資者應趁低吸納。而當時市場先生回應一句:「這是過去的事了」。如今大半年過去,其股價繼續尋底。

 

  就此,市場先生進一步解釋。過去碧桂園服務市盈率超過50倍,以這個高估值去收購一些市盈率10倍的資產是極其化算。同樣是1元盈利,它能以10元成本買回來(10倍市盈率),併入公司後便可以作超過50倍的估值。這模式令它一直保持高增長、高估值,可惜當內房出事,過去的模式不能再維持,碰上盈利狀況不理想,股價自然拾級而下。

 

  這是一個好提醒,投資要向前看,尤其是當處於轉勢位,過去的風光景況出現變化而不能維持,投資者要懂分辦,別單純以過去的數據去分析及預測未來,否則會跌落價值陷阱。

 

  相關文影片:https://youtu.be/sH4itwV3lJc

 

 

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