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2023-11-08

減辣後,樓價也不會升?

  上日提到,特首李家超任內第二份《施政報告》,其中一個重點是政府如何調控樓市的「辣招」。結果,一如我預期,政府沒有完全撤辣,只是適度地減辣,包括將額外印花稅適用的年期減短一年,以及將買家印花稅和港人買第二個物業的印花稅率,由15%減至7.5%;還有就是針對外來人才置業的印花稅,由先徵後退改為先免後徵。

 

  當《施政報告》公布後,本來和我談論開樓市去向的年輕夫婦Mandy及Victor,再與我碰面。由於他們仍未上車,他們最關心的,自然是未來樓市的去向。

 

  「正如上次我所說,對你們這些未上車的年輕人來說,政府的辣招對你們的直接影響始終有限。當然,如果政府減辣,令到樓價上升,那當然對你們有影響,但這是負面的影響呢!」我和Mandy夫婦分析說。

 

  「即是減辣之後,樓價也不會有太大變化?」

 

  「我估計是的,因為這一刻最影響樓價的因素仍然是息口。試想想,如果甚麼都不做,把錢存在銀行,也可以收到5厘左右的回報,你願意用4至5厘的供樓利息去買樓收租嗎?而且,買樓還要冒樓價下跌的風險呢!過去幾十年,香港樓價幾乎只升不跌(只有1998年亞洲金融風暴和2003年沙士,香港樓價有明顯跌幅),加上息口處於超低的周期,所以買樓是最好的投資。」

 

(Shutterstock)

 

  「嗯,當時很多人都說,供樓好過租樓,就是這段時期嗎?」Victor回應說。

 

  「正是呢!但這個黃金時代應該過去了。過去兩年,先有一大批中產人士移民,因此有大量單位湧出市場,接著就是美國不斷加息。再者,無論內地和香港的經濟都回落,加上內地房地產市場出現債務危機,令到不少富人受影響,無辦法來港承接物業(還有辣招稅),因此,未來的樓市應該不會單向上升。」

 

  「但大方向是向上還是向下?」Mandy緊張地問我。

 

  「如果妳問我對樓市前景的看法,我會這樣答妳:樓價或者仍有調整壓力,但不要看得太淡。」

 

  「咦,原來妳是樓市的好友?」

 

  「我不是好友,只是實事求是。正如我剛才說,移民潮導致樓價下跌,有些人移了民,手上的物業仍未能賣出。但我想提醒妳,雖然香港走了一批人,但政府透過種種招才計劃,年初至今已經合共『搶』了超過10萬人,比預期的每年3.5萬超出兩倍。」

 

  「啊,我明白妳的意思,即是走了一大批人,但未來又會增加一大批人,對樓市會有支持?」

 

  「是的,雖然10萬人不一定等於10萬個家庭,但同樣對居住有需求,初期可以是租住的需求。如果他們最終選擇以香港為家,對於置業同樣是有很大需求呢!」

 

  「那麼,我們應不應該再等一下才買樓呢?現在樓價跌了,但供樓利息卻升了,負擔仍然不小呢!真難下決定!」(待續)

 

  作者電郵:tong_lydia223@yahoo.com.au

 

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